不動産投資の節税・税金対策は不動産投資でお金を残す税金辞典

お金を増やすための骨組み

kanae — Mon, 01 Mar 2010 05:07:03 +0000

不動産投資でお金を増やす方法には大きく分けて２通りあります。

１、賃貸収入を目的にコツコツとキャッシュフローを得る方法

２、転売益を目的に一気にお金を稼ぐ方法

２の方がおいしく見えますが、その分リスクも高くなるので、

現在のような景気ではやっぱり１が基本となります。

でもキャッシュフローを大きくするための骨組みを理解していないと、

思ったようにお金は残りません。

「キャッシュフロー」と言っていますが、

本当に大切なのは、

「税引後キャッシュフロー」をいかに増やすかです。

税金を引いた後に手元に残ったお金が、実際にあなたのものです。

この税引後キャッシュフローを残すための流れは、

キャッシュフロー↑⇒利益↓⇒税金↓⇒税引後キャッシュフロー↑

です。

これをしっかりと把握しておいてください。

まずは「キャッシュフロー」を多くすることです。

次に「利益」を少なくすることです。

そして最後に「税金」を少なくすることです。

そうすれば「税引後キャッシュフロー」は多くなります。

この骨組みはどんな不動産投資でも同じですので、

しっかりと頭に入れておいてくださいね。

不動産投資でお金を増やす方法には大きく分けて２通りあります。

１、賃貸収入を目的にコツコツとキャッシュフローを得る方法

２、転売益を目的に一気にお金を稼ぐ方法

２の方がおいしく見えますが、その分リスクも高くなるので、現在のような景気ではやっぱり１が基本となります。

でもキャッシュフローを大きくするための骨組みを理解していないと、思ったようにお金は残りません。

「キャッシュフロー」と言っていますが、本当に大切なのは、「税引後キャッシュフロー」をいかに増やすかです。

税金を引いた後に手元に残ったお金が、実際にあなたのものです。

この税引後キャッシュフローを残すための流れは、

キャッシュフロー↑⇒利益↓⇒税金↓⇒税引後キャッシュフロー↑

です。

これをしっかりと把握しておいてください。

まずは「キャッシュフロー」を多くすることです。

次に「利益」を少なくすることです。

そして最後に「税金」を少なくすることです。

そうすれば「税引後キャッシュフロー」は多くなります。

この骨組みはどんな不動産投資でも同じですので、しっかりと頭に入れておいてくださいね。

情報は同志から

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:44:07 +0000

不動産投資仲間８名で物件見学会に行きました。

その仲間のメンバーも多種多様で、資産家、経営者からサラリーマン、中には公務員の方までいらっしゃいます。

見た物件は合計７物件。

私ははじめてこの見学会に参加しましたが、これがとても重要なことに気がつきました。

物件のほとんどが高利回りの物件で、なかには現在仲間が検討中の超オフレコ物件まであります。

そして対象物件を見ながら、それぞれの投資家が感想を言います。

同じ不動産投資家でも、個人のスタイルによって見方は自ずと変わります。

重要なことは自分の投資スタイルを決めているか、ということです。

これは経験を積んで、自分の将来の方向性をある程度決めなければスタイルは確立されません。

このスタイルでキャッシュフロー・税務戦略も変わってきます。

物件へ行くまでの道中や、昼食中、休憩のお茶中でも不動産の話は絶えません。

そしてこの話の中に重要な情報がたくさんあります。

最近物件を購入した方からは、最新の銀行の融資姿勢が聞くことができますし、私は私で不動産投資をする上での税務の知識を惜しみなく出します。

その他にも私の知らない知識や情報がたくさん出てきます。

さらには業者の紹介まであります。

おそらくちょっとしたセミナーに行くよりも中身のある内容でしょう。

同じ志のある仲間を持つ重要性がおわかりいただけますか？

おそらく周りから見れば、変な集団に見えると思います。

皆さんラフな格好で、暑い最中汗だくになりながら物件を目指してぞろぞろと歩いているんですから。（笑）

不動産投資家向けの保険

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:43:25 +0000

先日、提携している保険会社の担当者が新商品の紹介に来られました。

その商品、興味深く聞いていたのですが、非常に不動産投資家向けの商品だと感じました。

通常、収益物件を購入すると団体信用生命保険に入る方が多いと思いますが、入れる金額は１金融機関１億まで。

となると同じ銀行で億単位の融資を受ける場合は、２棟目は団信に入ることができなくなります。

でも心配性な方は、その部分も担保しておきたいですよね。

僕は心配症なので担保しておきたいのです。

そこでこの保険が有効だと思ったのです。

その内容は、

・借入の返済に従って、保険料が同じ割合下がる。
・掛け捨てなので途中解約が可能。
・新たな物件を購入した場合は、もう１本新たに保険に入ることができる。
・掛け捨てなので安い

どうです？

これなら物件を購入したら、この保険に新しく入って、物件を売却したら解約すればいいですよね。

しかも持っている物件の借入の返済に応じて保険料も下がりますからとても効率的です。

心配症の不動産投資家にピッタリだと思いませんか？

僕も２棟目を同じ金融機関で借りる場合は、入ろうと思います。

この保険、僕のクライアントなら団体割引で加入できます。

１００％稼動の理由

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:42:40 +0000

僕の持っているマンションはバスで１５分の場所にあります。

でも昨年は１００％の稼働率でした！

１００％ということは１件の退去もなくもちろん滞納もありません。

これには色々と理由があると思います。

まず一つはその地域の属性です。

僕のマンションのある地域は、もともと交通の便の悪いところですがターミナル駅に行くには便利な地域なのです。

ですからこの地域に住んでいる人たちは、あまりこの地域を離れないのです。

また大きな企業も２つほどあり、その会社に勤務している入居者もいらっしゃいます。

駅に近い物件は確かに入居者が入りやすいかもしれませんが
その分、物件価格も高く、競争も激しくなります。

僕がこの物件に買い付けを入れたときは、僕一人だけでした。

簡単にいうと多くの投資家は「バスで１５分」というだけで投資対象から外していたのでしょうね。

他の投資家が狙わない物件で、いい物件を見つけることができると売買交渉も強気に出ることができます。

もちろん駅から近い物件はいいのかもしれませんが、「駅から遠い物件でも良い物件がある」ということを頭に置いておけば、思わぬ物件を探し当てることができる可能性があります。

投資なのだから・・・

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:41:53 +0000

先日、僕の不動産投資のメンターの家に遊びに行き、色々と不動産投資のことについて語り合ってきました。

話の中で二人とも一致した意見・・・、それは「不動産投資は投資なのだから、儲からなければ意味がない」ということです。

僕もお客さんや相談に来られる方には、よく言ってますが、借入をしてはじめる不動産投資は、思うように売却できて、はじめて「成功」といえるのです。

ですから僕自身もまだ不動産投資で「成功」しているとは言えません。

でも思うように売却できそうな目処は立っています。

あくまでシミュレーションの中での話ですが、予想はできています。

そして思うように売却をするためには、物件を買う前から勉強が必要です。

税金や融資の動向、不動産市況そして不動産の価値や収益力の上げ方など、勉強することはいっぱいあります。

「不動産投資は節税につながる」と業者から言われて物件を買った方。

物件の綺麗さに惚れてしまって、数字を見ずに物件を買った方。

その「投資」は儲かっていますか？

ゼロからサラリーマンが始める不動産投資は、資産を守ることでもなく、綺麗な物件を持つことでもなく、あくまで「儲け」を得るための投資です。

ですから「物件を持つこと」に執着するのではなく、「お金を残すこと」に執着してください。

と、僕自身も改めて肝に銘じました。

友人の住む賃貸マンション

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:41:08 +0000

午後から友人のところへ産まれたての赤ちゃんを見に行ってきました。

マンションに行くと、やっぱり気になります。

構造や築年数や間取り、賃料が・・・。

友人のマンションは賃貸マンションで、

構造はＲＣ、築年数は15年、間取りは３ＤＫ、
賃料は88,000円で、駅からは徒歩10分でした。

マンションの総戸数は住居用８戸、店舗２戸の計１０戸。

プラス駐車場８戸です。

この内容を聞いて思わず

「このマンション１棟欲しい！」

と言ってしまいました。

完全に職業病ですよね。(笑)

それでは問題です。

このマンションの税法上の耐用年数は何年になるでしょう？

まずはＲＣの耐用年数が４７年です。

そして中古マンションの場合は、この４７年から築年数を引きます。

Ａ　４７年－１５年＝３２年

次に経過している年数に２０％を掛けます。

Ｂ　１５年×２０％＝３年

最後にＡとＢを足します。

３２年＋３年＝３５年

この３５年で建物を減価償却していくんですね。

損保の充実！

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:40:38 +0000

提携している損害保険の代理店、リスクサービス㈱の伊集院社長と打ち合わせをしてきました。

伊集院社長とは「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3で一緒にセミナーをさせていただいたのですが、その講演内容はとっても反響が大きかったのです。

打合せの内容は、僕が保有しているマンションのリスク回避です。

リスクを洗い出して、それに対する保険を付けていきました。

損害保険は金額が小さくても、いざという時に威力を発揮する商品があるのです。

今回はそれを付加！

伊集院社長の講演内容はもうすぐDVD化する予定ですので、それを見ていただければ損害保険の重要さがわかりますよ。

今まで損害保険を適当に掛けてきた方は、一度見直してみてはいかが？

物件管理は自己責任で！

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:39:46 +0000

大阪へセミナーに行ってきました。

セミナーには４０名ほどのオーナーが参加していました。

セミナーのテーマは「不動産管理について」。

最初に大手の管理会社のお話がありました。

その後、各テーブル６名から８名で管理について１時間ほどワークショップをしました。

ワークショップでは、管理についていろんな話題が出てきました。

・管理会社について

・管理費について

・清掃、ゴミ回収について

・修繕について

・鍵について

などなど・・・

その中で僕が勉強になったのは、修繕についてです。

実は僕の物件は今、屋上防水が必要になってきていると管理会社に言われています。

そして管理会社を通じて現在、業者に見積りを取ってもらっています。

管理会社からは数百万円程度が必要になるだろうとのことです。

僕は見積もりが出てきた時点で、いくつかの知っている業者に再度、見積もりを出してもらうつもりです。

もちろん管理会社を信用していない訳ではありません。

まず本当に修繕が必要なのか？

修繕が必要だとすれば、どの程度の修繕が必要なのか？

さらに修繕費を低く抑える方法が他にないのか？

などを自分が納得するまで説明してもらうつもりです。

数百万円というのは、僕の物件から得られるキャッシュフローの１年から２年分ですから、少ない金額ではありません。

だから簡単に妥協はできません。

そしてワークショップで出てきた共通点。

管理会社との信頼関係を築くことは重要。

でも物件の管理は管理会社に任せっきりにせずに、肝心なところは自分の目で頭でチェックしていかなければならないということです。

やっぱり不動産投資は、最終的には自己責任ですからね。

僕も改めて勉強になりました。

セミナーでは参加した大家さんに色んな話を聞くことができました。

やっぱり皆さん、同じ悩みを持っている方もいれば、長年の経験で悩みを解決している方もいらっしゃいます。

経験者のお話はとても参考になりますね。

今こそ計画を！

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:39:06 +0000

確定申告をご自身でされている方も、税理士さんに任せている方も、確定申告が終われば、

「やれやれ」と、ホッと一息つきたいところですね。

僕も同じです。

でも僕のお客さんには、もう一息頑張ってもらいます。

それは確定申告で数字が固まったからこそ、次の年の計画ができるからです。

不動産を購入して最初の年は、実際に修繕費や光熱費がどれくらいかかるのか？

交通費やその他の経費が、どれくらいかかるのかはわからないものです。

でも１年経って、確定申告の数字が固まれば、何にどれくらいのお金がかかるのかが、予想できるようになります。

そしてこの予想できる数字をもとに、今であれば平成２１年度の数字をシミュレーションしてみるのです。

税理士さんに任せている人は、一度、今年の利益とキャッシュフローがどれくらいになるのか、一緒に考えてみてもらうのも一つでしょう？

そうすると、利益が思ったより出そうな場合は、「今年は修繕を入れようか？」とか、キャッシュフローが思ったより出ない場合は、「是が非でも空き室を埋めいといけないな」と意識にインプットされます。

これを続けていけば、自然と計画した目標数値に、実際の数字が近づいてきます。

だから、確定申告が終わった今こそ、今年の不動産経営の数値計画を立ててみてくださいね。

物件ごとのキャッシュフロー

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:38:03 +0000

物件を融資を受けて購入すると、借入金の返済や減価償却があるので、申告の利益と実際に残るお金は違ってきます。

それは、

〈利益＝収入－（減価償却費＋利息＋その他の経費）〉

で、実際に残る税引前のお金は、

〈実際に残る税引前のお金＝収入－（返済元金＋利息＋その他の経費）〉

違うのは減価償却と返済元金の部分です。

ここまではちょっと勉強した方なら、

「わかってるよ」

という声が聞こえてきそうですね。

では、物件ごとのキャッシュフローはどうでしょう？

物件が１つならわかりやすいですが、２つ、３つとなってくると、どの物件がどれだけ稼いでくれているのかだんだんわからなくなってきますよね。

ですのでうちのお客さんには、物件ごとにどれだけ稼いでくれているのか？

というキャッシュフロー表をお渡ししています。

これは結構喜ばれます。

これを見れば、どの物件が力があるのかが一目瞭然です！

そしてどこを改善するべきなのかも見えてきます。

エクセルの知識があれば、作成できるので、興味のある方は一度作成してみてはいかがでしょう？