http://www.zeikinjiten.com 不動産投資の節税・税金対策は不動産投資でお金を残す税金辞典 Mon, 14 May 2012 00:29:51 +0000 http://wordpress.org/?v=2.8.4 ja hourly 1 http://www.zeikinjiten.com/%e6%89%80%e5%be%97%e7%a8%8e%e3%83%bb%e6%b3%95%e4%ba%ba%e7%a8%8e%e3%82%92%e8%b3%a2%e3%81%8f%e7%af%80%e7%a8%8e/%e6%b3%95%e4%ba%ba%e5%8c%96%e3%83%a1%e2%80%8b%e3%83%aa%e3%83%83%e3%83%88%ef%bc%88%e3%81%8c%e3%82%93%e4%bf%9d%e9%99%ba%ef%bc%89/ http://www.zeikinjiten.com/%e6%89%80%e5%be%97%e7%a8%8e%e3%83%bb%e6%b3%95%e4%ba%ba%e7%a8%8e%e3%82%92%e8%b3%a2%e3%81%8f%e7%af%80%e7%a8%8e/%e6%b3%95%e4%ba%ba%e5%8c%96%e3%83%a1%e2%80%8b%e3%83%aa%e3%83%83%e3%83%88%ef%bc%88%e3%81%8c%e3%82%93%e4%bf%9d%e9%99%ba%ef%bc%89/#comments Mon, 14 May 2012 00:29:51 +0000 kanae http://www.zeikinjiten.com/?p=595 法人化をするとさまざまなメリットが受けられますが、

その一つ、「保険料」があります。


個人では、「生命保険料」はその金額の「一部」を所得控除として

所得金額から引いてくれます。

ただし、

対象となる保険が「生命保険料」のみであること

そして控除金額が全額ではなく「一部」のみであることなど、制限があります。


一方で、法人では、契約形態によりますが、保険金の受取が法人でなければ

その金額の「全額」を損金として処理することができます。



「所得から控除」も「損金として処理」も同じ意味だと思ってください。



個人と法人で違うのは、２点。

「一部か全額か」

「生命保険料のみか、あらゆる保険か」です。


つまり、法人をお持ちの方は法人で保険契約をした方が

税金が安くなります。


しかし、平成２４年４月２７日にがん保険について一部改正が行われました。

今まではがん保険も、支払保険料の全額が損金として処理されていたのですが、

その半分が損金として処理できなくなりました。

厳密には、この半分の金額も、数年経ってから損金処理できるので

保険期間トータルで考えると、支払保険料の全額が損金として処理されるのですが、


やはり、バリバリ稼げている間にできるだけ損金処理してもらいたいですよね。

これからは節税効果が薄まるということになります。

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所得２千万円超の人は「財産及び債務の明細書」を

税務署に提出する義務があるのです。

この明細書には財産と債務を「時価」で記載しなければなりません。

ここで疑問点が出てきます。

「時価」ってなに？？

不動産は全くの同一のものなどないわけですから

その不動産の「時価」と言われても、

誰もわかるはずがないのです。

強いて言うのであれば、「実勢価額（取引価額）」でしょう。

今まさに、買い付けが入って、売却をしようとしている、その価額です。

しかし、「財産及び債務の明細書」は毎年提出します。

毎年毎年、物件を売りに出しているわけではありません。

じゃあ、どうするの？？時価はなに？？

と、なりますよね。

一般的には、公示価額、路線価、固定資産税評価額などをもとに

時価を合理的に算定していきます。

ただし、税務署も意外といい加減なものでして、

建物や土地の金額は

「固定資産税の課税標準額」（税率を掛ける前の金額）でもＯＫ。

と、明細書に記載されているのです。

「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税の課税標準額」です。


この、「固定資産税の課税標準額」といえば、

土地であれば「固定資産税の評価額」×1/6　という金額です。

これはどう考えても、時価とは思えませんが、

どういうわけか、税務署はこれで時価と認めているようです。


そして、これとよく似た資料で、不動産投資家に関連してくるものがあります。

それが、平成24年度税制改正で提出が義務づけられた

「国外財産調書」です！！


気になる内容ですが

12月31日現在、国外に5千万円以上の財産がある居住者は

翌年3月31日までに、「国外財産調書」を税務署へ提出しなくてはなりません。

財産は「時価」又は「見積価額」で記載します。

この「時価」又は「見積価額」はどの金額をいうのか、具体的にはまだわかりません。

分かり次第お伝えしますね。

ただし、日本と違って、他国は「路線価」や「固定資産税評価額」など

指標となる数字がない国もあります。

ですので、税務署としても具体的に何を持って「時価」とするかは、

発表しにくいのではないでしょうか。

ちなみに、前半の「財産及び債務の明細書」は提出しなくても、ペナルティはありませんが、

この、「国外財産調書」は提出しない場合、又は虚偽の記載がある場合には

1年以下の懲役又は50万円以下の罰金　というペナルティがあります。

みなさん、くれぐれもご注意ください！

そうなってくると、「時価が正しくない」＝「虚偽の記載」ととられてしまった場合には

ペナルティを受けてしまうことになります。

おそらく、常識の範囲内であれば、

ペナルティを受けることはないでしょうが。。。


「国外財産調書」の提出義務の適用は、

平成26年1月1日以降提出するものからになります。

つまり、平成25年12月31日時点の国外財産に関する「国外財産調書」となります。

みなさん、お忘れなく！！

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もうすでに新しい期が

始まっているわけですが、

役員報酬を変える場合は、

時期に気を付けないといけません。


役員報酬は、その金額を変えられると、

会社の利益を自由に調整することができるので、

法律で金額を決める時期が決められています。


その時期は、

事業年度がスタートしてから３ヵ月以内です！

ですから、３月決算法人の場合は、

６月末までに決めないといけません。


そして、役員報酬を決めるためには、

事前に今期の利益予測を立てておく必要があります。


会社の利益と、役員個人の所得とを見積もって、

効率よく節税できる点を見つけ出すためです。


あなたが不動産管理法人を持っていて

その法人からお給料をもらっている場合は、

他の業種と比べて、利益予測もしやすいので、

是非、今の時期に検討してみて下さいね。

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悩むところですよね。

人によって適正額はそれぞれ異なりますが、

今回は、所得が０円の専業主婦の奥さんにいくら払えばよいかを検討してみます。


＜奥さん（受取側）＞

受取側で検討すべきは所得税と住民税です。

報酬を受け取った側では、給与所得となり、所得税、住民税がかかります。

しかし、所得税と住民税は、役員報酬が一定額に達するまでは発生しません。


所得税⇒１０３万円以下なら０円

住民税⇒１００万円以下なら０円

つまり、年間１００万円以内であれば、所得税も住民税も発生しません。

※他の収入がない場合（例えば、専業主婦で給与収入などがない場合）に限ります。



＜会社（支払側）＞

そして、支払側で検討すべきは、社会保険への加入です。

社会保険料は会社（支払側）と奥さん（受取側）の折半となりますので、

できれば、社会保険には入らずに、旦那さんの扶養に入っておきたいものです。

ただし、社会保険への加入は通常は全員入らなくてはなりません。

ここであきらめてはいけません！

「非常勤」であれば、社会保険に入る必要はないのです。

この「非常勤」という言葉、かなり曖昧ですよね。

調べてみると、特に法律用語ではないので定義もないのですが、一般的には

出勤時間が「フルタイムの３／４以下」を言うようです。



＜旦那さん（配偶者）＞

そして、検討すべき観点はもう一つ、旦那さん（配偶者）です。

１．旦那さんの配偶者控除の対象に奥さんを残しておく。

　　⇒１０３万円以下なら配偶者控除の対象

２．旦那さんの社会保険の扶養の対象に奥さんを残しておく。

　　⇒１３０万円以下なら扶養の対象



結果、「１００万円」以内で、非常勤なら特に他の費用がかかるということはありません。

こうすることで、法人から奥さんへ所得が分散され、

資金が手元に多く残ることになります。

是非、ご検討下さいね。

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売却のシミュレーションをすることが

多くなってきました。

そこで、出てきた傾向について、

少しお伝えしますね。


物件を取得する時、

年収や自己資金が満足にない人ほど、

フルローン、オーバーローンで、

また融資期間も、

できるだけ長く組みたいものです。


これは、どんどん物件を増やしていきたい人も

同じ傾向があります。


なぜなら、フルローン、オーバーローンなら、

自己資金も少なくてすみ、

融資期間が長いほど、

毎年の返済額が少なくなるので、

取得した後のキャッシュフローが出やすいからです。


いわゆる、買いやすい、持ちやすい状態ですね。


でも、これが売却する時には

ネックになることが多いんです。


例えば、１億円の物件を、

１．１億円のオーバーローンで借りて、

融資期間が３０年とすると、

残債が物件の購入金額１億円を切るのは、

４年後になります。


ということは、４年後までは、

買った時と同じ金額で売れたとしても、

追い金をしなければ、残債を返せないわけです。


また、返済だけがネックではありません。

物件が買った時と同じ金額で売れるということは、

物件所有時の減価償却分の売却益が出ます。


物件所有時の税金を抑えるために、

設備の減価償却を取っている場合などは、

この売却益もかなり大きくなります。


したがって最悪のケースだと、

売却した時に、追い金しなければ返済できず、

さらに税金まで払わなければいけない状態に

なる可能性もあります。


買いやすい、持ちやすいは、

売りにくいにつながることがあることも、

覚えておいてくださいね。

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私のところにも、通知書が届きました。

今年（Ｈ２４）は固定資産税の評価替えの年で、

土地も家屋も評価額が変わっています。


私のマンションは、土地の評価額が、

42,780千円　⇒　42,807千円

と27千円アップし、

税額も1,700円アップしました。


それに引きかえ、建物の評価額は、

65,042千円　⇒　59,716千円

と5,326千円もダウンし、

税額も９万円ダウンしました。


これは、建物は減価償却されるためです。

年間９万円の固定資産税ダウンは、

９万円のキャッシュフローアップを意味します。


４月１日から１カ月間は、縦覧期間といって、

あなたが持っている物件の評価額が適正かを、

他の物件の評価額と比較することができます。


手数料も無料なので、

一度、見てみると、何か発見があるかもしれません。


固定資産税の間違いが発見できれば、

その後の税金にずーっと影響しますからね。

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建物などに掛かる消費税が還ってくるので、

資金が早く回収できます。


仮に建物の金額が１億５００万円とすると、

うまくいけば、消費税分の５００万円が還ってきます！


５００万円は大きいですよね。


でも、この消費税還付を成功させるためには、

・物件を購入する前

・物件を建築する前

からの周到な事前準備が必要です。


その理由の一つが、消費税の届出書です。


消費税還付を成功させるためには、

消費税の課税事業者でなければならないのですが、

課税事業者になるためには、

基本的には、届出書を物件を購入する前に

出さなければいけないのです。


僕のところには、物件購入後に

相談に来られる方が多いのですが、

購入後だと間に合わないんですね。


また、新規法人で消費税還付を狙う場合は、

法人の設立日などが影響してくるので、

法人の設立前段階から相談してもらわなければ、

なかなか還付を成功させることは難しいんですね。

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「安く買って、高く売る」

当然ですよね。

しかし、高く売っても半分税金で持って行かれてしまったら

折角頑張ったのに、がっかりですよね。


そうならないためにも、出来る限り税金のかからない「タイミング」で

売却するようにしましょう！！


売却時の税率ですが、個人と法人で異なります。



個人であれば、不動産の「保有期間」で税率が変わってきます。

　短期（保有期間＝５年以内）は３９％

　長期（保有期間＝５年超　）は２０％

保有期間が５年と６年では倍近くも税率が変わるんですね！




一方、法人は個人のように不動産の「保有期間」では税率は変わりません。
　ただし、「所得の大きさ」によって税率が変わります。

　例えば、「法人税」

　中小企業（資本金一億円以内）であれば、所得が８００万円までは１８％

所得が８００万円超であれば３０％となります。

　「事業税」では、所得が４００万円以下と４００万円から８００万円

　そして、８００万円超で税率が変わります。

このように、どの年度で売却するかによって、売却金額が同じでも

手元に残るキャッシュが異なってきます。

ですので、売却金額だけに注目せず、税率も考慮しながら、

売却されてはいかがでしょうか。

あと数カ月で6年目に突入される個人の方であれば、

少し値引きしてでも6年目に売却された方が結果的には

手元資金は多く残ることになるのではないでしょうか。

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もしあなたが、会社に黙って不動産投資をしていたら、

確定申告の仕方によっては、

会社に不動産投資をしていることが、

バレてしまう可能性もあります。


確定申告書には、第一表、第二表があるのですが、

第二表の右下に、住民税の覧があります。


この覧には、会社に住民税全額を徴収してもらう、

「特別徴収」のチェックボックスと、

不動産所得に対する住民税は、自分で納付する、

「普通徴収」のチェックボックスがあります。


会社に不動産投資をしていることがバレたくない人は、

「普通徴収」にチェックを入れる必要があります。


しかし、この「普通徴収」にチェックを入れても、

会社にバレる可能性があるのです！


それは、昨年の不動産所得がマイナスになっている場合です。


特に、昨年に物件を購入している場合は、

登録免許税や、不動産取得税などの経費が多くなっていますので、

不動産所得がマイナスになる可能性が高いです。


そうすると、給与所得と合算されてしまうため、

同じ会社の、同じぐらいの年収の人よりも、

住民税の金額が少なくなってしまうんですね。


この場合は、カンのいい経理担当者に聞かれたときに備えて、

しっかりと理由を考えておかないといけません。

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売買契約書に取引金額の内訳（建物と土地）の記載がない場合には

固定資産税評価額の割合など

合理的な基準で算定することがあります。

しかし！！これはあくまでも

「売買契約書に取引金額の内訳（建物と土地）の記載がない場合」です。

つまり、売買契約書の建物金額と土地金額を記載してしまえば

内訳金額を自由に決めることができます。

（もちろん、常識の範囲内ですが）



では、土地と建物はどちらが高い方がいいのでしょうか。





結論から言うと、人によって異なります！！

例えば、給与所得のみの方で

給与収入が約300万円～約1200万円の方であれば

「買う時は、建物の金額を高く」

「売る時は、土地の金額を高く」

です！


＜買う時＞

１．建物金額を高くすることで、減価償却費を多く計上できるため

物件保有時のキャッシュフローが有利になります。

２．また、建物には消費税がかかっているため

消費税還付ができる可能性もあります。

３．さらに、個人で不動産所得がマイナスの場合には

そのマイナスを給与所得などと相殺することができますが

借入金利子のうち、土地等の取得にかかる部分は

相殺対象とならないのですが、建物金額を高くすることで

「土地等の取得にかかる部分」が小さくなります。


つまり、買う時は建物金額が高い方がメリット多いといえます。



＜売る時＞
あなたが課税事業者であれば

売る時には建物の売却代金にかかる消費税を

別途、納めなくてはなりません。

土地の金額を高くすることで

別途支払う消費税を抑えることができます。



＜5年以内に売却を想定している人が、買う時＞

減価償却費を多く計上するということは

それだけ建物価額を減少させているということです。

結果的に、売却時の利益が多くなります。


取得から5年以内に売却をお考えの方であれば

売却時の税率が高いため、売却益をあまりださない方が節税になります。

そのためには、減価償却費を抑えましょう！！

減価償却費の詳細はこちら　


つまり、土地の金額を高くして購入する方が有利といえるでしょう。


買ってから考えていては節税の幅が小さくなってしまいます。

必ず物件購入前に節税対策を考えておきましょう！！

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