http://www.zeikinjiten.com 不動産投資の節税・税金対策は不動産投資でお金を残す税金辞典 Mon, 06 Feb 2012 00:14:12 +0000 http://wordpress.org/?v=2.8.4 ja hourly 1 http://www.zeikinjiten.com/%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0/%e8%b3%87%e9%87%91%e3%81%8c%e3%81%82%e2%80%8b%e3%81%be%e3%82%8a%e3%81%aa%e3%81%84%e6%96%b9%e3%81%ae%e7%89%a9%e4%bb%b6%e8%b3%bc%e5%85%a5/ http://www.zeikinjiten.com/%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0/%e8%b3%87%e9%87%91%e3%81%8c%e3%81%82%e2%80%8b%e3%81%be%e3%82%8a%e3%81%aa%e3%81%84%e6%96%b9%e3%81%ae%e7%89%a9%e4%bb%b6%e8%b3%bc%e5%85%a5/#comments Mon, 06 Feb 2012 00:14:12 +0000 kanae http://www.zeikinjiten.com/?p=566 物件の良し悪しは人によって違います。

それは目的、余剰資金、年齢など様々な要素が関わってきます。


多くの顧問先様（不動産投資家）を見てきて思うことは

ある人にとって最良の物件は

必ずしも他の人にとって最良とは限らないということです。


例えば、都会の10階建てのマンション等を好んで買われる方もいれば

立地は悪くても、エレベーターがなく

経費を抑えて、キャッシュフローの残りやすい物件を

好まれる方もいらっしゃいます。


では、資金のあまりない私の様な方にとってはどのような物件がよいのでしょうか。



それは、「とにかく、融資が付きやすいこと！！」これにつきます。

融資がつかないと不動産は買えませんからね。

「融資が付きやすい＝積算価額が高い」ということです。

ただし、ここで必ず陥るジレンマが

「積算価額が高い ⇒ 固定資産税が高い」です。

融資は必要ですが、固定資産税が高いと

購入後のキャッシュフローが残りにくく

結果的に何をしているのか分からなくなります。



そこで、もう一つ頭をひねります。



固定資産税は建物と土地(200平方メートル以下の住宅用土地）で

その算定方法が異なります。


建物：固定資産税評価額×1.4%(固定資産税）
固定資産税評価額×0.3%(都市計画税）


土地：固定資産税評価額×1/6×1.4%(固定資産税）
固定資産税評価額×1/3×0.3%(都市計画税）




となり、「土地」の方が優遇されているのです。

つまり、

「土地」の固定資産税評価額は高い

「建物」の固定資産税評価額はあまり高くない

という物件が融資が付きやすいわりに

経費（固定資産税）が抑えられるということになります。


ですので、私は「土地」の固定資産税評価額が高い物件を探そうと思います。


今まで「田舎」の方に目を向けていましたが

実は勝機は「都会」にあるのかもしれません。

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自分が住むための住宅を、

住宅ローンを組んで購入したけど、

今はその住宅を賃貸に出している場合に

注意することがあります。


住宅ローンは、要件を満たせば、

みなさんもご存じの住宅ローン控除という

税金の特例を受けることができます。


しかし、要件の一つに、

「適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。」

という文言があるんです！


したがって、年末時点でそこに住んでいなければ、

住宅ローン控除を受けることはできないんですね。


例えば、平成２３年１２月１５日に引越しをすると、

住宅ローン控除を受けることはできませんが、

１カ月後の平成２４年１月１５日に引越しなら、

平成２３年度分は、

住宅ローン控除を受けることができます。


住宅ローン控除は、残債の額によって

かなり大きい場合もありますので、

あなたのお住まいを賃貸に出そうと考えているなら、

しっかりと覚えておいてくださいね。

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確定申告をあまり意識しない方もいらっしゃると思います。

給与所得のみの方であれば基本的には

「年末調整」をすることで、確定申告をする必要がないからです。



では、どのような方が確定申告を行わないといけないのでしょうか。

１．給与収入（額面）が2000万円超の方

２．給与所得と退職所得以外の所得が20万円超の方

３．2か所以上から給与を受けている方は、

　　主たる給与以外の給与収入と２の合計が20万円超の場合

等です。

ですので、副収入がある方は、その所得が20万円を超えてくると

確定申告をする必要が出てきますので、ご注意くださいね。

ただし、株式等の運用については、源泉徴収のみで

確定申告をしなくてもよい制度があります。



と、ここまでは「確定申告をしなくてはならない人」を紹介しましたが

確定申告は誰でも行うことができます。


では、「確定申告をした方がよい人」はどのような人なのでしょうか。


１．給与所得、退職所得以外の所得がマイナスの方

２．医療費が10万円以上かかった方

３．災害・盗難・横領等に合われた方

４．勤労学生に該当する方

５．一定の寄付金を支出した方

一定の寄付金とは例えば

　・指定期間内に「著しい被害が発生した地方公共団体（※）」に対して直接寄附した義援金等

　・日本赤十字社の「東日本大震災義援金」口座へ直接寄附した義援金

　・社会福祉法人中央共同募金会の「東日本大震災義援金」

等です。

（※）青森県、岩手県、宮城県、福島県、茨城県、栃木県、千葉県の各県(県内の市町村も含みます。)

　　　長野県栄村、新潟県十日町市、新潟県津南町、埼玉県加須市（旧大利根町の区域、旧北川辺町の区域）

　　　埼玉県久喜市、東京都板橋区が該当します。

前年は多くの方が東日本大震災に被災され、

また被災地へ義援金等を寄付されたと思います。


上記１～５に該当する方は、一度確定申告をご検討されはいかがでしょうか。

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会計ソフトを使った帳簿の付け方を実演しましたが、

不動産経営の規模が“事業的規模”でない場合は、

青色申告の特別控除は６５万円ではなく、

１０万円だけとなってしまいますので、

会計ソフトで付ける必要性は少なくなります。


もちろん、あなたが、

「自分の不動産経営の業績をしっかりみたい！」

「将来は事業的規模を目指す！」

と思っているなら、会計ソフトを使うのがベストです。


では、まだ事業的規模でない方は、

どうやって帳簿を付けるのが効率がいいのでしょう？


効率的で簡単な帳簿を付けるためには、

まず、帳簿の元となる次の４点セットを揃えることから始まります。


１、通帳

２、管理会社からの明細表

３、借入金の返済明細

４、経費帳


１、２、３はもう手元にあるものなので、

あなたの手間が必要なのは、４の経費帳だけです。


この経費帳も、不動産経営の支出は、

それほど量が多いものではないので、

１日５分もあればできてしまいます。


そして、月初に１～４を集計すれば終了です。

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交際費は「全額」経費として落とすことができます。


一方、法人の場合（資本金1億円以下の中小法人）

交際費は「一部のみ」損金（経費）として落とすことができます。



「一部のみ」とは、交際費が600万円/年までであれば

支払った交際費の90％は損金（経費）として落とすことができます。

つまり、10％部分は落とすことができません。



不動産投資のみを行っている方であれば

600万円もの交際費を一年で使う方は稀だと思いますので

個人は「全額」、法人は「90％」と考えてください。


月5万円（年間60万円）の交際費が発生した場合で比較してみましょう。

個人：60万円×100％＝60万円

法人：60万円× 90％＝54万円


これらの金額を経費として落とすことができます

つまり、所得を少なくすることができます。


では、「節税金額」はどれだけ変わるのでしょうか？

個人：60万円×税率（最高50％）＝30万円

法人：54万円×税率（約40％）＝21.6万円


個人の方が8.4万円も多く節税できる！！



それでは法人の方が損なのでしょうか？？

「節税金額」の響きに惑わされそうになりますが

両者の差の主な原因は税率です。

個人の税率の方が法人の税率よりも高いために

節税効果が個人の方が高くなっているのです。


そもそも、とられている税金が

個人の方が高いということですよね。

但し、税率の高い個人の方ほど節税対策によって

大幅な効果が得られる。ということは言えそうですね。

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僕は既に今年、平成24年12月末の

不動産所得の利益が、だいたいわかっています。


今年の利益がわかっているということは、

来年の税金もいくらぐらいになるかもわかっています。


なぜかというと、会計ソフトを使って

もう支払いが分かっている経費は

仕訳を入れ込んでいて、

家賃も入ってくる金額の目標額を

入れ込んでいるからです。


こうすると、今年の12月末の予想利益に加えて、

12月末の現預金の残高までわかります。


後は実績が出た後に、

その金額を修正していきます。


もちろん、途中で思わぬ修繕が発生したり、

新しい物件を買ったり、

今持っている物件を売ったりと、

突発的なことが起これば、

数字は変わってきます。


しかし、不動産の利益は、

他の商売と比べて、

収入も経費も安定しているので、

利益の予想はとってもしやすいんですね。


会計ソフトが使えると、

青色申告特別控除65万円がＧＥＴでき、

さらに、将来の数字まで読めるようになります。

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個人で不動産を運営されている方は、

平成23年度の帳簿を整理する時期になりましたね。


整理をしていて悩ましいのが、

滞納をしている入居者の賃料です。


みなさんとしては、お金が入ってきていないので、

収入として計上したくないですよね。


でも税法上では、この滞納されている賃料も

収入として計上しなくてはいけません！


1ヵ月分であろうが、3ヵ月分であろうが、

その入居者から賃料をいただく権利がある限り、

収入に計上しなければいけないんです。


お金が入ってこない上に、

税金まで掛けられてしまう！


まさに滞納は、不動産経営のキャッシュフローにとって、

ダブルパンチなんですね。

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収益不動産となると決して無視できない金額になります。


平成24年3月31日までに物件を取得した場合には

土地は　固定資産税評価額×1/2×3%

建物は　固定資産税評価額×3%


土地5000万円、建物5000万円とすると

合計で225万円（土地75万円、建物150万円）にもなります。

しかも、これだけの出費が、物件取得後すぐには来ず、

数ヶ月たってから請求が来るのです。

不動産取得税が必要なことを忘れる人はいないでしょうが、

物件取得後は、満室にするために広告宣伝費がかかったり、

逆に空室が発生したり、想定外に資金が不足するかもしれません。

そうなった場合には不動産取得税の支払いのために追加融資なんてことにも。


しかし！　資金繰りが楽になるかもしれません。


分割で支払うことができる可能性があります。

不動産取得税の支払先は都道府県ですので

各都道府県で対応が異なる可能性がありますが

実際に分納をされている方もいらっしゃいます。


もし資金繰りがうまくいっていない方は

一度、都道府県に問い合わせてみてくださいね。

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必ず地図を持っていきますよね。


今では車にナビが付いて便利になっていますが、

ナビも機能としては地図と同じです。


放浪の旅であれば、

地図がなくてもいいのかもしれませんが

普通は地図がなければ、

目的地まで行くことができません。


何が言いたいのかといいますと、

不動産投資も同じだということです。


不動産投資の地図とは、

購入前は、ある程度正確なシミュレーションで、

購入後は、損益計算書や貸借対照表などの財務諸表です。


もちろん、シミュレーションや

財務諸表があったとしても、

みなさんの不動産投資の目的までの道が、

すんなりいくものではありません。


これは旅も同じですね。


地図があったとしても、

目的地に着くまでには何が起こるかわかりません。


でも、地図がなければ効率的に

目的地に行くことはできないんです。


僕の事務所に相談に来られる方は、

不動産投資の地図と

その読み方を求めているのだと思います。


僕の仕事は、みなさんが相談に来られたら、

うちで開発したシミュレーションソフトや、

みなさんが持ってこられた

確定申告書や財務諸表などを見て、

みなさんの目的地を聞きながら、

その地図を使って目的地までの

効率的な道を示すことです。

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今回は不動産投資家にとって、大増税となる案が総務省から

出されていたのですが、見送りになったようです。


増税案１）住宅用地の固定資産税について

固定資産税は平成6年に土地の評価額を3倍以上に引き上げて以来

「激変緩和措置」が取られてきました。

土地にかかる固定資産税の計算方法は

固定資産税評価額×1/6×1.4%

この1/6を1/4に縮小してはどうかという案が

総務省から提出されていました。

この案が通ると、固定資産税が1.5倍になります。

しかも、これが毎年ですので、負担はかなり大きくなります。

しかし、今回の12月10日の発表では見送られました。


増税案２）宅地の不動産取得税について

不動産取得税の計算方法は、固定資産税評価額を基にしています。

上記のとおり固定資産税評価額が平成6年に3倍以上に引き上げられたことを

きっかけに、不動産取得税でも軽減措置が適用されています。

土地にかかる不動産取得税の計算方法は

固定資産税評価額×1/2×3％

この1/2をなくし、3％を本来の4％に戻そうというのが、総務省の増税案です。

この案が通ると不動産取得税が2.6倍になります。

しかし、この案も見送られました。




とりあえず一安心ですが、いつか増税される可能性もありますので

今後の動向に注目です！


購入に際してのシミュレーションでも、こういう増税リスクは

ある程度みておかないと危険ですね。

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