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この不動産は安い？

kanae — Mon, 28 Nov 2011 03:03:10 +0000

「この不動産は1億円です」と言われても、高いのか安いのか

どう判断されますか？

不動産は相対取引なので価額はあってないようなもの。

土地は昔から「一物四価」と言われる通り、4つの価額があります。

１．実勢価額

２．公示価額

３．相続税評価額

４．固定資産税評価額

１．実勢価額とは実際の取引の際の売買価額です。

２．公示価額とは国土交通省が発表している価額で、
　　一般取引価額や固定資産税評価額の参考値に用いられるものです。

３．相続税評価額とは、国税庁によって発表される価額です。

４．固定資産税評価額は、市町村が固定資産税を課するための不動産価額です。

これら4つの価額はどれも異なった金額です。

大体の目安として、相続税評価額は公示価額の８割、

固定資産税評価額は公示価額の７割とされています。

目的に応じて、どの金額を用いるか変わってきます。

では、不動産投資の銀行融資で用いられる「積算価額」ですが、

これはどの価額のことをいうのでしょうか。

土地は「３．相続税評価額」を用いるようです。

ただし、金融機関や景気により、相続税評価額から引き上げたり、

反対に、相続税評価額に７割を掛けて評価したりと、対応はまちまちのようです。

それぞれの金融機関に固有の調整が行われるということのようです。

ただし、相続税評価額が高い方が融資が付きやすい！ということは言えるでしょう。

一方、建物については、『標準的な建築価額』を用いている金融機関が多いようです。

「新品の建物の積算価額＝＠標準的な建築価額×建物延床面積」

『標準的な建築価額』は建築構造・建築年数によって評価単価はまちまちですが、

　ＲＣで15万円～25万円/平方メートル

　鉄骨で10万円～16万円/平方メートル

　木造で10万円～15万円/平方メートル

です。上記は国土交通省から出されている数字です。

そこから、築年数分の減価償却価額を差し引くと、

現時点の建物の積算評価額が算定されます。

「現時点の建物の積算価額＝新品の積算価額-減価償却費の累計額」

ただし、金融機関によっては、法定耐用年数が４７年にもかかわらず、

４０年で評価される場合もありますので、ご注意ください。

【まとめ】

融資の際に銀行が評価する不動産の価額は・・・「積算価額」

「積算価額」とは・・・

　・土地は「相続税評価額×土地面積」

　・建物は「標準的な建築価額×延床面積－減価償却累計額」

これらが高い方が融資は受けやすい。

では積算価額を高い物件とはどういう物件なのでしょう？

　相続税評価額⇒立地のいいところ

　土地面積⇒広い方がよい

　標準的な建築価額⇒ＲＣが高い（ＳＲＣはさらに高い）

　延べ床面積⇒広い方がよい

　減価償却累計額⇒築浅、耐用年数が長い（ＲＣなど）方がよい

ということになります。

ただし、これらすべてを満たす物件はもちろん、取引価額も高くなります。

それだけ必要融資額も多くなります。

つまり、これらの要素が取引価額と比較して高い方が、融資はつきやすいということです。

借入期間は長ければ損？？

kanae — Tue, 20 Sep 2011 00:14:30 +0000

不動産投資にとってローンの返済額はかなりのウェイトを占めてきます。

逆に言うと、全額自己資金であれば、利息を支払わなくてよいのですから、

儲からないわけがない！！と思いませんか？

じゃあ、借入について勉強し、正しい選択ができるようにしましょう！

ローン返済額には利息と元本がありますが、

今回は元本の借入期間について検討したいと思います。

借入期間の違いによって、支払総額はどのように変わるのでしょうか。

さっそくシミュレーションしてみましょう！

前提は「元利均等払い」「利率3%」「借入額1億円」

借入期間30年の場合
　支払総額は151,777千円（5,059千円/年、421千円/月）

借入期間25年の場合
　支払総額は142,263千円（5,690千円/年、474千円/月）

借入期間20年の場合
　支払総額は133,103千円（6,655千円/年、554千円/月）

借入期間15年の場合
　支払総額は124,304千円（8,286千円/年、690千円/月）

となります。

これを見て、あなたなら長期？それとも短期？どちらでしょうか。

利息を払うのはばかばかしいと短期で返済を済まされますか？

それとも、利息を払ってでも長く借りたいでしょうか。

ここは「人によって」とるべき行動が異なります。

もちろん「人によって」とは「性格」の問題ではありません。

「財政状態」と「不動産投資の目的」です。

＜タイプ１＞
現金をたくさん持っている方であれば、利息を払ってまで

借りておく必要はありませんので、短期が望ましいでしょう。

＜タイプ２＞
また不動産の購入はこの1件だけで、あとはローンを返済し、

返済後の小遣いに充てたいという方も短期でしょう。

＜タイプ３＞
自己資金はあまりないが、これからも物件の数を増やしたい

という方であれば、長期で借りていくべきでしょう。

ここでの判断基準は、『利率』と『投資利回り』です。

短期で借りれば残債が減りやすい分、自己資金が貯まりにくくなります。

一方、長期で借りれば残債は減りにくい分、自己資金が貯まりやすくなります。

そこでできた自己資金を次の不動産投資などで、

借入利率（ここでは3%)よりも高い利回りで再投資できるのであれば、

3%の利息を払ってでも長期で借りて、自己資金を作り、

再投資に充てるべきでしょう。

反対に、自己資金をつくっても、次の投資を考えられていない方は

おそらく貯金されると思いますので、３％以上の利回りは厳しいでしょう。

つまり、出来るだけ残債を早く返すことで支払総額を減らすことが先決でしょう。

投資はローンで始まりローンで終わるといっても過言ではないと思います。

現状の手元キャッシュフローのみではなく、残債を意識した投資を心がけてくださいね。

“お金を貸したい人”になる計画

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:15:27 +0000

突然ですが、あなたは銀行がお金を貸したい人でしょうか？

これを考えるにはあなたが自らのお金を、どのような人に貸したいのかを考えれば早いかもしれません。

私がお金を貸したい人は、資産家、公務員、しっかりした企業に働いている人、公的な資格を持っている人、しっかり稼いでいる経営者などが思いつきます。

要は“とりっぱぐれる可能性が少ない人”ですね。

それでは今現在のあなたの置かれている立場は、“貸したい人”に当てはまるでしょうか？

もし一つも当てはまらないのであれば、当てはまるような人間になるべく計画を練らないといけません。

不動産投資はそこから始まっているのです！

私の場合、身近な先輩が不動産投資をしていたのですが、先輩が投資を始めた頃は、ちょど私が広告代理店を辞めて税理士を目指しだした頃で、まったく“お金を貸したい人”ではありませんでした。

当時は金なし、職なし、資格なしで時間と夢だけはあり余るほどありました。

そして税理士に合格し、事務所に勤め、経験を積んで税理士登録をしたのが2006年7月です。

そのころ既に翌年の独立の計画をしていましたので、タイミングとしては税理士登録してから1年が勝負だったわけです。

この頃の私は、税理士という公的な資格を持ち、地元ではそこそこ有名な事務所で勤めている、という立場で資産がなくても、年収が低くても“お金を貸したい人”になれたわけです。

税理士登録をしていなければ、「税理士です」とは言えないですし、独立してしまえば当初は不安定な自営業者と変わらないですから、“お金を貸したい人”から外れる訳です。

私の場合はまさにこのタイミングしかなかったのです。

もし今のあなたの立場が“お金を貸したい人”に該当しない場合は、“お金を貸したい人”になるべく計画を練らなければいけないということです。

一般人にとっての不動産投資は金額が大きいため、融資を受けることができなければ何も始まりません。

不動産投資に興味がある方は、長期戦略で計画を練ってください！

銀行へのアプローチ

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:14:36 +0000

一般人が収益不動産を持ちたいと思うと、融資は必ずといっていいほど必要でしょう。

事業を経営されている方であれば、銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。
その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。

それでは今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。

銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。

飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありません。

銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、最初の印象も信用もかなり差があるのです。

どんな“つて”でも構いません。
とりあえず紹介をしてもらうのです！

私の場合は会計事務所に勤めていた当時に、事務所によく連絡のあった銀行マンにメールでアプローチしました。

メールでアプローチ後、２、３日するとその担当さんから連絡があり、先方の銀行で会っていただけることになりました。

私はそのときに、私自身のことが詳細に記された「自己紹介書」を提出しました。

その中には私の略歴から資格、資産内容、源泉徴収表、将来の展望まで記しました。

まだ何も融資をお願いしたい物件がない状態でしたが、後にこの「自己紹介書」が力を発揮します。

この「自己紹介書」という書類は、銀行の担当者だけでなく、その担当者の上司の目も通ります。

さらにいざ物件を持ち込んだときにも、この「自己紹介書」がその物件とともに稟議にかけられます。

銀行の立場から考えてみてください。

相手のことがあまりわからない状態で融資審査にかけるのと、相手のことが詳細に記された書類がある状態で融資審査にかけるのとでは、自ずと信用力に差が付くのは仕方のないことだと思いませんか？

銀行へのアプローチも自分自身を売り込むプレゼンなんです！

銀行も最後は人を見ています。

これは実際に銀行の担当者から聞いたので間違いありません！

ここぞという銀行へアプローチをする場合は、是非心得ておいてください。

一度融資を断られても・・・

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:13:21 +0000

今日は、物件購入に成功された実例をご紹介します。

先日、僕のお客さんのSさんが１棟もの物件の購入に成功されました。

Sさんは昨年僕と顧問契約させていただいたときは、区分所有や戸建物件を数戸持たれていて、その中には融資を受けているものもありました。

そんな状態の中、１棟物件の購入を検討していたSさんは銀行に物件の融資依頼を持ち込んでも、小さな物件の借り入れが足かせとなり、なかなか融資が出ずにいました。

そこでSさんとお話をさせていただき、小さな物件をすべて売却することに。

その後のSさんの動きはとても早く、半年間ですべての物件を売却。

既に持っている１棟もの物件の借入条件も、銀行と交渉して見事に希望通りの条件になりました。

そして一度断られた物件の融資を、ふたたび銀行に持ち込み見事に物件を購入することが出来たのです。

銀行は融資を決定した物件の力はもちろんですが、それ以上にSさんの資産整理力、交渉力そして行動力を評価してくれたのでしょう。

このSさんの話が、皆さんの不動産投資を成功させるための気付きになればと思います。

フルローンは本当に引き出せないのか？

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:12:15 +0000

最近はちょこちょこといい物件が出てきています。

僕のお客さんや、相談に来る方が持ってくる物件も「おっ」と思うような物件があります。

しかしいい物件情報を持っていても、最終的には融資が付かなければ物件は買えません。

この融資ですが、昨年の１２月から融資の引き締めが厳しくなり、

・年収１，０００万円以上
・自己資金は物件の１割以上

という人しか融資は降りない・・・。

と言われていますが、本当にそうなのでしょうか？

実際に僕が見ている中では、上記の条件をクリアしていなくても融資を引き出せている人はいます。

また物件によっては、さすがにオーバーローンまでは引き出せなくてもフルローンを引き出せている人はいます。

ということは銀行は、物件はもちろんですが、それよりも何よりも「人」を見ているのだと感じます。

この人たちに共通していることは、

・素直
・諦めない

ことです。

しっかりと僕の小冊子を読んで、銀行に物件を持ち込むときに
自分自身をプレゼンされています。

小冊子に書いてあることを「素直」に実践しているのです。

そして物件にリスクがあっても、そのリスクをできる限り把握することを「諦めない」のです。

だから銀行も認めてくれるのだと思います。

ですから

「年収1,000万円もない」
「自己資金は1割も出せない」
という人でも、素直に実践し、諦めなければ光はさしてくると思います。

銀行の考え方

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:10:18 +0000

実は今年の確定申告後、借入をしている銀行に金利交渉をしていたんです。

その結果が先日僕に伝えられました・・・

答えは「ＮＯ！」

金利の引き下げはなされませんでした。

そしてその理由を担当者に深く聞いてみました。

そこでわかった銀行の考え方があります。

銀行の考え方の重要ポイントは２つ！

１、収支
２、純資産

まず１の収支ですが、サラリーマン大家さんの場合、世帯で見た収支、すなわちキャッシュフローが全体でプラスかどうかという点が問われます。

僕の場合、平成１９年の所得は、

不動産所得　プラス
事業所得　　開業初年度で設備投資がかかりマイナス

なので借入した平成１８年の給与所得があったときよりも、収支はマイナスになっているわけです。

今回の「ＮＯ」はこれが主な理由でした。

この収支は連帯保証人も入れて世帯全体で見ますので、奥さんが働いている方はプラスになりやすくなりますね。

そして次のポイントは「純資産」。

これは世帯の資産と負債の差額がプラスかどうかということです。

これには所有している物件の担保評価額が大きく影響してきます。

借入金額は月々の返済で減っているので、担保評価額が変わらなければ、純資産は増えます。

そしてこれに現金や預金、株等の金融資産がプラスされ、逆に住宅ローンやマイカーローン、その他の借入はマイナスされます。

僕の場合は、１９年の事業所得がマイナスの分、純資産も少々減少しているのです。

銀行の考え方のポイントはこの２点が主のようです。

ですから不動産投資と脱サラを考えている方は、脱サラをする前に不動産を購入する方が、比較的、借入はしやすくなりますね。

個人事業者はやっぱり属性は弱くなってしまいます。

「開業初年度だ」と言っても、銀行には通用しません。

銀行は「数字」だけで判断していますので。

積算評価は重要！

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:08:48 +0000

物件の評価のお話です。

物件の評価には大きく分けて「収益還元」と、「積算評価」の２つの方法があります。

「収益還元」とは、その物件が持つ収益力から物件を評価する方法で家賃収入から割り戻して物件の評価をします。

と、いうことは

・年間1,000万円の家賃収入のある物件　と、

・年間500万円の家賃収入のある物件

を比較すれば単純に1,000万円の家賃収入のある物件の方が評価は高くなります。

これは決算書でいえば損益計算書での評価というところですね。

一方、貸借対照表的な評価が「積算評価」です。

これは土地の価格がいくら、建物の価格がいくら、という形で物件を評価する方法です。

ですから家賃収入の額が変わっても、基本的に評価額は変わりません。

一昔前は不動産を購入する時の銀行の評価は、この積算評価が一般的でした。

でもここ数年は収益還元で評価する銀行も出てきています。

そしてここにきて、また積算評価が重視されてきています。

僕が言いたいことは、物件を選ぶ時には、

収益還元と積算評価のバランスのよい物件を選んでください。

ということです。

そうすれば出口も楽になりますし、時代の流れに右往左往することもありません。

しかし収益還元の計算方法は比較的簡単ですが、積算評価の計算方法は、少々知識が必要です。

そこでremさんの無料レポートが役立ちます。

タイトルは

【サルでも出来る不動産投資】超簡単！高利回り物件の積算評価　

難しい積算評価の方法がすぐにマスターできます。

計算方法をマスターして、いい物件を探し当ててくださいね。

売却しにくい価格帯

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:06:21 +0000

先日大手の仲介業者さんが事務所に来てくださり、1件の物件を紹介して下さりました。

この物件の価格は２億円程度。

利回りがあって、RCで築浅の物件なら検討したい・・・

ところですが、２億円から３億円の物件というのは、意外と難しいかもと思ってしまいました。

実はこの物件ファンドから流れてきた物件なのですが、２億円程度の価格帯だと、ファンドなどの業者さんにとっては規模が小さいんですね。

業者さんは、３億円超の物件が希望の価格帯のようです。

一方、個人。

個人はどうかといいますと、２億円程度なら諸経費７％とすると、余裕を見て最低でも1,500万円は必要になります。

ただし1,500万円というのはフルローンという仮定です。

昨今の厳しい融資状況の中で銀行から

「自己資金１割必要！」

と言われると、3,500万円が必要になってきます。

3,500万円の金融資産を持っている個人というのは、20代〜40代のサラリーマンでは少ないでしょう。

と、いうことは業者も個人も購入しにくい物件となります。

これはすなわち売却がしにくく、出口も難しいということにも繋がります。

もちろん売却時の経済状況にもよりますが、このような観点にも気を付けて、物件を探されてみてはいかがでしょう？

修繕費にしたら融資が受けられない？

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:05:40 +0000

修繕費についてです。

不動産投資をしていると修繕はつきものです。

退去者が出ればリフォームという修繕が必要ですし、入居中の部屋でも給湯機が故障したり、水の出が悪くなったりと、修繕が必要な時があります。

古い物件であれば修繕費も高くなっていく傾向にあります。

そして修繕の中でも金額が張るものが、屋上防水や外壁塗装。

これらは物件の規模にもよりますが、数百万から数千万円掛る場合もあります。

そしてその支出が終わった後にしなければならないことが、税金の処理です。

実はこの修繕は税務調査でもよく問題になる部分です。

それは一括で経費になるのか、資本的支出という資産になるのか？

ということです。

基本的に、

・使用可能期間が延長
・固定資産の価値が高まる

ものは「資本的支出」として資産に計上し、その耐用年数に渡って減価償却しなければなりません。

でもこの判断基準がとってもあいまいなのです。

そして通常は節税のために一括で経費にしたいと思いますが、この処理をすることによって、次の物件を購入する時に、融資が厳しくなることがあります。