不動産投資の節税・税金対策は不動産投資でお金を残す税金辞典 » 税制改正を賢く活用

大増税案の動向

kanae — Mon, 19 Dec 2011 00:03:08 +0000

平成23年12月10日に「税制改正大網」が発表されました。

今回は不動産投資家にとって、大増税となる案が総務省から

出されていたのですが、見送りになったようです。

増税案１）住宅用地の固定資産税について

固定資産税は平成6年に土地の評価額を3倍以上に引き上げて以来

「激変緩和措置」が取られてきました。

土地にかかる固定資産税の計算方法は

固定資産税評価額×1/6×1.4%

この1/6を1/4に縮小してはどうかという案が

総務省から提出されていました。

この案が通ると、固定資産税が1.5倍になります。

しかも、これが毎年ですので、負担はかなり大きくなります。

しかし、今回の12月10日の発表では見送られました。

増税案２）宅地の不動産取得税について

不動産取得税の計算方法は、固定資産税評価額を基にしています。

上記のとおり固定資産税評価額が平成6年に3倍以上に引き上げられたことを

きっかけに、不動産取得税でも軽減措置が適用されています。

土地にかかる不動産取得税の計算方法は

固定資産税評価額×1/2×3％

この1/2をなくし、3％を本来の4％に戻そうというのが、総務省の増税案です。

この案が通ると不動産取得税が2.6倍になります。

しかし、この案も見送られました。

とりあえず一安心ですが、いつか増税される可能性もありますので

今後の動向に注目です！

購入に際してのシミュレーションでも、こういう増税リスクは

ある程度みておかないと危険ですね。

税制改正の流れ

kanae — Tue, 11 Oct 2011 00:40:13 +0000

不動産投資は事前準備が命です！！

重要な事前準備の一つが「税金」ではないでしょうか。

事前準備をしていないと

「今月、税金の支払いがあるけど、現金がない！！」

なんてことになってしまいます。

つまり、税金の知識は不動産投資に欠かせません。

でも、「めんどくさい！！」ですよね。

毎日仕事でお忙しい中、消費税・所得税・法人税法

その他特例など、ブラッシュアップしていくのは

かなりしんどいと思います。

「税金は税理士に任せているので大丈夫」

と、信頼関係ができていれば問題ありませんが、

単に丸投げ状態になっていると、

「知らないうちに特例規定ができていた！」と

うっかりミスで大損してしまうかもしれません。

もしくは、それに気づいてさえいないかもしれません。

税金の仕組はひとつひとつは難しくありません。

一番大変なことは

「毎年改正されること」なのです！

これは税理士にとっても同じこと。

＜通常の流れ＞
6月～7月　税制改正要望受付　（一般→各省庁）

8月ごろ　税制改正要望を提出（各省庁→財務省・総務省）

12月　　　税制改正大網を公表（財務省・総務省）

1月　　　税制改正要網を公表（内閣）

2月　　　税制改正法律案を国会に提出

3月ごろ　国会で可決・成立

4月ごろ　税制改正法律案の施行

なんだか見るのも嫌になりますね。

ここでポイントは、12月の「税制改正大網」です！

大震災などがなければ通常このままま法案が成立しますので、

翌年の4月以降に物件購入・売却を検討されている方は、

12月時点で、内容を把握（又は税理士が把握）しておくことが

よいでしょう！

「年末」と覚えておいてください！！

税理士に

「今年の改正で不動産投資に関わるもの、ありますか？」

と、牽制しておくだけでも、税理士は再度税制改正を見直し、

「うっかりミスで大損」を防げるのではないでしょうか。

税制改正の影響は？

kanae — Mon, 20 Dec 2010 03:00:56 +0000

平成22年12月16日に来年度に向けての税制改正大綱が発表されました。

全体としては、企業減税、富裕層増税となっています。

改正内容のうち、不動産投資家に影響のあるものを

いくつかピックアップしてみます。

まず法人税ですが、中小企業は全体で3％の税率引き下げによって、

これから、資産管理会社にはお金が残りやすくなります。

次に所得税ですが、

サラリーマンの経費と言われている給与所得控除が改正されています。

今までは、いくら高年収の人でも、

この給与所得控除の上限がなかったのですが、

今回、ここにメスが入って、上限が設けられました。

その金額は従業員の場合は、

年収が1,500万円超の場合は245万円まで。

役員の場合は、年収が2,000万円超の場合は、

給与所得控除が収入金額に応じて徐々に245万円より減額され、

4,000万円を超えると125万円になります。

したがって、年収の高い人が法人を設立し、

その法人から役員報酬をもらって、

給与所得控除分を節税に活用するという今までの手法は、

できなくなってしまいます。

不動産投資家のための税制改正大綱０８

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:58:56 +0000

税制改正大綱から、不動産投資家に必要な部分を一つご紹介します。

不動産の売買をすると必ず発生するもの。

それは登録免許税です。

実はこの登録免許税は土地の所有権移転の場合、固定資産税評価額の０．２％がかかります。

固定資産税評価額が1億の土地なら２０万円ですから結構大きいですね。

でも平成21年3月31日までは半分の０．１％と軽減されていました。

しかしこの軽減は、

平成21年4月1日から平成22年3月31日までは０．１３％

平成22年4月1日から平成23年3月31日までは０．１５％

とだんだん引き上げられる予定だったのです。

でも昨今の不動産の不景気を考慮してか、軽減税率が続けられることになりそうです。

その税率は、

平成21年4月1日から平成23年3月31日までは０．１％

平成23年4月1日から平成24年3月31日までは０．１３％

平成24年4月1日から平成25年3月31日までは０．１５％

と2年づつ引き伸ばされたんです。

これは不動産投資家にとっては朗報ですね。

金融情勢は厳しいですが、購入できる立場の方は、早めの取得が節税になりますので覚えておいてくださいね。

続　不動産投資家のための税制改正大綱０８

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:57:10 +0000

「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」という改正をご紹介します。

これは、

・平成21年から平成22年中に土地等の取得して

・「先行取得の届出書」というものを提出し

・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに

・その先行して取得をした土地等について、
　他の土地等の譲渡益の80％相当額
（先行取得期間が22年中は、60％相当額）の圧縮記帳が可能

になるというものです。

最後の部分が難しいですが、簡単に言うと、「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」ということです。

これは不動産投資家にとっては、どちらかというといい改正ですね。

税制改正大綱の詳細はこちらからダウンロードできますのでご興味あればご覧下さい。

たぶん、眠くなると思います・・・。（笑）

中古住宅の履歴書で節税？

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:55:25 +0000

住宅の履歴書を作ることで、固定資産税、登録免許税、不動産取得税が軽減されるようになるそうです。

日本は中古住宅の流通市場が整っておらず、日本の住宅は短命なのです。

建設廃棄物のうち約２割が住宅関連だそうで、もったいない話です。

さてこの制度が始まると、不動産投資家にとってどのような影響があるでしょう？

まず“物件の管理”が今までよりも非常に重要な項目となるでしょう。

物件の管理をしっかりと行うことが節税につながるのです。

また物件の購入時も“利回り”に加えて“管理”がしっかりされているかがポイントとなるでしょう。

固定資産税が軽減されれば、その分インカムのキャッシュフローは多くなります。

登録免許税や不動産取得税が軽減されれば、初期費用が抑えられ、投資回収率が上がります。

管理は住宅メーカーが想定されていますので、管理だけを請け負う小さい管理会社は、今後は建築の知識も含めた全体的な管理ができないと厳しくなるかもしれません。

今、物件を持っている方も、修繕や管理の履歴を残しておくことが、将来の節税につながる可能性が高いのです。

そして物件を売却するときにも、物件の履歴書が付加価値となります。

備えあれば憂いなしです！

お得な改正！

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:54:23 +0000

平成19年の改正では、今までよりもより減価償却を多く計上できるようになりました。

具体的には、今まで「償却可能限度額」といって、取得価額の５％は最終的に必要経費にすることはできませんでした。

ですから1億円の建物を購入すると、500万円は永遠に貸借対照表に資産として残っていたのです。

これが大企業であれば、持っている資産も多額ですので、５％でも非常に高い金額になってきます。

でも世界的に見れば、ほとんどの先進国は、こんな「償却可能限度額」はなく、全額を償却しているのです。

これでは日本の企業は他国の企業との競争に不利になってしまうということで、平成19年にこの「償却可能限度額」が撤廃されたんですね。

この改正によって、不動産投資家が購入している資産も最終的に１円まで減価償却をすることが可能となりました。

減価償却ができるということは、利益がその分減りますので節税ができることになります。

ですから今回の改正は「お得な改正」なんですね。

儲かっても税金がかからない？

kanae — Fri, 21 Aug 2009 10:26:59 +0000

平成21年にできた制度で、将来土地を売却して利益が出ても、税金が掛からないという、不動産投資家にとってはとてもいい税制です。

だだし色々と条件があります。

まず条件の一つ目は、平成２１年か平成２２年に買った土地が対象となります。

そして２つ目。

買う人は個人でも法人でもいいのですが、土地を買ってから５年超持たないと適用できません。

そして３つ目。

税金が掛からない範囲は、利益が１千万円までです。

例えば、平成２１年に４千万円の土地を買って、５年を超えた平成２７年にその土地を５千万で売れたとします。

（　売却額５千万円　－　取得額４千万円　＝　売却益１千万円　）

そうすると、この１千万円から特別控除１千万円を控除することができますので、利益は０円となり、税金は掛からないことになります。

（　売却益１千万円　－　特別控除１千万円　＝　売却益０円　）

今年はこの他にも不動産投資家にとってお得な税制改正があります。

このような税制改正をうまく活用することができれば、

投資効率は格段によくなりますね。

土地が圧縮される？

kanae — Sun, 02 Aug 2009 10:28:28 +0000

実は、平成21年または平成22年に土地を購入すると、土地が圧縮されて小さくなるかもしれません。（笑）

これは土地が本当に小さくなるわけではなく、（当然です）土地の買った値段が小さくなるのです。

これは「先行取得した土地の圧縮記帳の特例」というなんだかよくわからない名前の税制で、今年の改正で出てきたものです。

わかりやすくするために具体例を出しましょう。

例えば、平成21年に1,000万円の土地Ａを買ったとします。

そしてもともと持っていた土地Ｂを平成25年に売却してその売却益が600万円出てきたとします。

そうするとこの600万円の80%の480万円が、土地Ａの金額1,000万円から引くことができるのです。

そうするとどうなるのか？

土地Ｂの売却益は600万円から480万円を引いた120万円となり、この120万円に税金が掛けられますので、600万円よりも当然税金は低くなります。

その代り、土地Ａの買った金額は1,000万円から480万円を引いた520万円になってしまうのです。

　土地Ａ 1,000万円　－（600万円　×　80％）＝　520万円

1,000万円の土地が520万円になること、これを「圧縮」というんですね。

その結果、将来この土地Ａを売却した時は売却益が出やすくなります。

ちなみに平成22年に土地を買うと、圧縮されるパーセンテージは60％に減ってしまいます。

このような税制改正をうまく活用できれば、効率的にお金を残すことができるようになりますね。

特例をうまく活用するためには？

kanae — Mon, 27 Jul 2009 10:05:21 +0000

今年の税制改正で、不動産投資家にとって大きな２つの改正がありました。

その一つが、

「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」

というものです。

これは土地を平成21年、22年に取得して５年超所有すれば、

売却益が出てもその売却益から1,000万円の控除ができる、

という特例です。

でもマンションやアパートを購入すると、

土地と建物を一括で取得することになりますよね。

この場合、土地、建物どちらの金額が高ければ有利なのでしょうか？

もうおわかりですね。

この特例を活用するのであれば、

土地の金額が低い方が売却益が発生しやすくなります。

それは土地に対してだけ適用される特例だからです。

もちろん売却する時に、購入した時よりも土地が高く売れることが前提となる訳

ですが、

購入時の土地の金額が低ければ売却益を出しやすくなります。

そして反対に建物が高くなることで、

その後の減価償却費も多く計上できて、

税金を抑えることも可能となってきます。

平成２１年の税制改正で、不動産投資家にとって大きな２つの改正がありました。

その一つが、「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」というものです。

これは土地を平成21年、22年に取得して５年超所有すれば、

売却益が出てもその売却益から1,000万円の控除ができる、という特例です。

でもマンションやアパートを購入すると、土地と建物を一括で取得することになりますよね。

この場合、土地、建物どちらの金額が高ければ有利なのでしょうか？

もうおわかりですね。

この特例を活用するのであれば、土地の金額が低い方が売却益が発生しやすくなります。

それは土地に対してだけ適用される特例だからです。

もちろん売却する時に、購入した時よりも土地が高く売れることが前提となる訳

ですが、購入時の土地の金額が低ければ売却益を出しやすくなります。

そして反対に建物が高くなることで、その後の減価償却費も多く計上できて、税金を抑えることも可能となってきます。