不動産投資の節税・税金対策は不動産投資でお金を残す税金辞典 » 消費税を賢く節税

土地が０円！？

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:31:15 +0000

物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは１億円の物件で、契約書の金額が

土地０円

建物１億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか？

税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が０円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を０円にはしないでくださいね。

固定資産税の清算で節税

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:30:35 +0000

固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？

この払った金額は“税金”ではないのです！！

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は？

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

同じ価格でも違う？

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:27:33 +0000

消費税には税込経理と、税抜経理という処理の仕方があります。

そしてこの処理の違いで、税金上違う結果が出てくる場合があるのです。

同じ29万円という価格の応接セットを購入した場合、税込経理だと、消費税を込めた金額で経理するので、帳簿上の金額は、304,500円となります。

一方、税抜経理だと、商品価格29万円と、消費税14,500円は別々に経理しますので、応接セットの帳簿上の金額は290,000円です。

どちらで経理処理しても最終的な「利益」は変わらないのですが、税金上、変わるものがあるのです。

その一つが、少額減価償却資産の特例です。

この特例は30万円未満の減価償却資産を一括で経費にできる特例ですが、上記の例で、税込経理だと304,500円になるので、適用対象外になります。

でも税抜経理だと290,000円ですので、適用されるのです。

こうしたちょっとの違いで、適用が変わるって税金って恐いですね。