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持ち家を賃貸に出すときに気を付けること

kanae — Mon, 30 Jan 2012 01:49:18 +0000

過去に戸建てやマンションなど、

自分が住むための住宅を、

住宅ローンを組んで購入したけど、

今はその住宅を賃貸に出している場合に

注意することがあります。

住宅ローンは、要件を満たせば、

みなさんもご存じの住宅ローン控除という

税金の特例を受けることができます。

しかし、要件の一つに、

「適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。」

という文言があるんです！

したがって、年末時点でそこに住んでいなければ、

住宅ローン控除を受けることはできないんですね。

例えば、平成２３年１２月１５日に引越しをすると、

住宅ローン控除を受けることはできませんが、

１カ月後の平成２４年１月１５日に引越しなら、

平成２３年度分は、

住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除は、残債の額によって

かなり大きい場合もありますので、

あなたのお住まいを賃貸に出そうと考えているなら、

しっかりと覚えておいてくださいね。

確定申告をした方がよい人とは？

kanae — Mon, 23 Jan 2012 00:40:41 +0000

普段サラリーマンをしていると

確定申告をあまり意識しない方もいらっしゃると思います。

給与所得のみの方であれば基本的には

「年末調整」をすることで、確定申告をする必要がないからです。

では、どのような方が確定申告を行わないといけないのでしょうか。

１．給与収入（額面）が2000万円超の方

２．給与所得と退職所得以外の所得が20万円超の方

３．2か所以上から給与を受けている方は、

　　主たる給与以外の給与収入と２の合計が20万円超の場合

等です。

ですので、副収入がある方は、その所得が20万円を超えてくると

確定申告をする必要が出てきますので、ご注意くださいね。

ただし、株式等の運用については、源泉徴収のみで

確定申告をしなくてもよい制度があります。

と、ここまでは「確定申告をしなくてはならない人」を紹介しましたが

確定申告は誰でも行うことができます。

では、「確定申告をした方がよい人」はどのような人なのでしょうか。

１．給与所得、退職所得以外の所得がマイナスの方

２．医療費が10万円以上かかった方

３．災害・盗難・横領等に合われた方

４．勤労学生に該当する方

５．一定の寄付金を支出した方

一定の寄付金とは例えば

　・指定期間内に「著しい被害が発生した地方公共団体（※）」に対して直接寄附した義援金等

　・日本赤十字社の「東日本大震災義援金」口座へ直接寄附した義援金

　・社会福祉法人中央共同募金会の「東日本大震災義援金」

等です。

（※）青森県、岩手県、宮城県、福島県、茨城県、栃木県、千葉県の各県(県内の市町村も含みます。)

　　　長野県栄村、新潟県十日町市、新潟県津南町、埼玉県加須市（旧大利根町の区域、旧北川辺町の区域）

　　　埼玉県久喜市、東京都板橋区が該当します。

前年は多くの方が東日本大震災に被災され、

また被災地へ義援金等を寄付されたと思います。

上記１～５に該当する方は、一度確定申告をご検討されはいかがでしょうか。

交際費はいくら経費に落とせるのか！

kanae — Mon, 16 Jan 2012 01:12:54 +0000

個人の場合

交際費は「全額」経費として落とすことができます。

一方、法人の場合（資本金1億円以下の中小法人）

交際費は「一部のみ」損金（経費）として落とすことができます。

「一部のみ」とは、交際費が600万円/年までであれば

支払った交際費の90％は損金（経費）として落とすことができます。

つまり、10％部分は落とすことができません。

不動産投資のみを行っている方であれば

600万円もの交際費を一年で使う方は稀だと思いますので

個人は「全額」、法人は「90％」と考えてください。

月5万円（年間60万円）の交際費が発生した場合で比較してみましょう。

個人：60万円×100％＝60万円

法人：60万円× 90％＝54万円

これらの金額を経費として落とすことができます

つまり、所得を少なくすることができます。

では、「節税金額」はどれだけ変わるのでしょうか？

個人：60万円×税率（最高50％）＝30万円

法人：54万円×税率（約40％）＝21.6万円

個人の方が8.4万円も多く節税できる！！

それでは法人の方が損なのでしょうか？？

「節税金額」の響きに惑わされそうになりますが

両者の差の主な原因は税率です。

個人の税率の方が法人の税率よりも高いために

節税効果が個人の方が高くなっているのです。

そもそも、とられている税金が

個人の方が高いということですよね。

但し、税率の高い個人の方ほど節税対策によって

大幅な効果が得られる。ということは言えそうですね。

滞納はダブルパンチ！

kanae — Tue, 10 Jan 2012 01:57:32 +0000

いよいよ年も明けて、

個人で不動産を運営されている方は、

平成23年度の帳簿を整理する時期になりましたね。

整理をしていて悩ましいのが、

滞納をしている入居者の賃料です。

みなさんとしては、お金が入ってきていないので、

収入として計上したくないですよね。

でも税法上では、この滞納されている賃料も

収入として計上しなくてはいけません！

1ヵ月分であろうが、3ヵ月分であろうが、

その入居者から賃料をいただく権利がある限り、

収入に計上しなければいけないんです。

お金が入ってこない上に、

税金まで掛けられてしまう！

まさに滞納は、不動産経営のキャッシュフローにとって、

ダブルパンチなんですね。

年末までにできる節税対策の紹介

kanae — Sun, 18 Dec 2011 23:59:21 +0000

いよいよ平成23年もあと２週間となりましたね。

あなたが個人で不動産を持っていたり、

12月決算法人を持っている場合は、

節税対策ができるのも、あと２週間です。

今期の利益を予想して、

思った以上に利益が出ている場合は、

今であれば節税対策をすることができます。

それでは、これからできる節税対策を

いくつか挙げておきましょう。

・来期に予定していた修繕を前倒しにする

　どうせ来年するなら利益が出ている今のうちに！

・購入予定の備品を先に買う

　青色申告であれば30万円未満は一括で経費にできます！

・年金を年払いする

　国民年金や、国民年金基金を自分で掛けている場合です。

・小規模企業共済を年払いする

　サラリーマン大家さんは原則掛けられませんが、

　法人の役員であれば掛けることができます。

・法人であれば倒産防止共済を年払いする

　法人の所得を最大240万円下げることができます！

・欲しかった書籍やセミナー教材を購入する

　今年中に買えば、今年の経費にできます。

小規模企業共済で大節税！

kanae — Mon, 12 Dec 2011 00:32:57 +0000

小規模企業共済とは、言わば、

小規模企業の役員さんや社長さんの

退職金制度です。

掛金を支払った時は、その掛け金の金額をそのまま

所得から控除することができます。

そして、事業を廃止した時や65歳歳以上（掛け金期間15年以上）の方が

返還の請求を行った場合などには共済金を受け取れますが、

一時に受け取った共済金は、「退職所得」又は「一時所得」となりますので、

税金が安くなります。

この制度、従業員の方（給与所得者）は入ることができないのですが、

例えば、旦那さんは会社勤めをしていても、

奥さんと物件を共有していれば、

奥さんは「共同経営者」となり、この小規模企業共済に入ることができます。

では、どれくらい節税が可能なのか見てみましょう。

所得800万円、掛金7万円/月額とすると、

年間で84万円を掛金に掛けます。

年間節税金額は84万円×33％＝27.72万円にもなります。

30年間このままかけ続けると、受取金額は、

30,436,000円（掛金合計額は25,200,000円）

30年間を通してみてみると、実質返戻率は

(返戻共済金)÷{(掛金額)-(節税金)}

30,436,000円÷(25,200,000円-8,316,000円)

＝約180％

お得な制度です！

是非一度検討してみてくださいね。

法人化メリット（登録免許税・不動産取得税）

kanae — Mon, 05 Dec 2011 00:15:17 +0000

不動産投資に限らず、どのビジネスでもそうですが、

1年目は赤字になりやすいものです。

しかし、物件をさらに購入していこうと検討されている方に

とっては、「赤字」というのは、

金融機関の目も気になりますし、可能であれば避けたいもの。

そこで、今からお伝えします！

これで1年目から黒字になるかもしれません！！

不動産投資で1年目は赤字、2年目以降黒字になるとしたら

何が原因なのでしょう？

賃料の改善？空室率の改善？経費の節減？

いろいろ考えられますが、1年目と2年目で最も異なる点は、

取得の際に発生する、「登録免許税」と「不動産取得税」の有無。

1億円の固定資産税評価額の物件を購入すると、

登録免許税で約１７０万円

不動産取得税で約２３０万円

合計でなんと『約４００万円』もの税金が収益を圧迫しています。

これがあっては、なかなか黒字化が難しいのも当然ですよね。

しかし！！！

これら二つの税金については、法人であれば物件の取得価額

に含めても構わないことになっています。

つまり、「税金」という費用に計上するのではなく、

建物や土地の値段に含めてしまうのです。

これで、1年目から黒字化が可能になるかもしれません。

ちなみに、自動車取得税も同様の取り扱いですので、

事業用に自動車を購入される方は、

一度ご検討されてはいかがでしょう。

払った費用は取得価額に含まれますので、

毎年の減価償却費の額が大きくなるのですが、

2年目以降に黒字が出ているのであれば、

こういった費用の計上はむしろ節税対策にとても有効。

基本的な考え方は、赤字にはならないように、

しかし、大幅に黒字にならないように。

ですので、1年目の両税金を取得価額に加え、

減価償却費を通して徐々に費用計上する。

これがベストなのかもしれません。

年末調整って？

kanae — Mon, 21 Nov 2011 01:30:50 +0000

年末なると、給与明細の額が増えていて、

ちょっと得した気分になったことありませんか？

同僚に聞くと「年末調整分が入っていて・・・。」

とりあえず、年末になると何かの調整金としてお金が入ってくる。

では年末調整って何と何の調整なのでしょうか？？

答えは、所得税と所得税の調整です！

どういうことかと言いますと、

「源泉所得税」って聞いたことありますよね？

毎月お給料からひかれる、いわゆる源泉徴収ですね。

私たちは、毎月税金を前払いしているのです。

ですが、あの源泉所得税の金額は結構曖昧なんですね。

源泉徴収で考慮されている所得控除は、

社会保険料控除・基礎控除・配偶者控除

・配偶者特別控除・扶養控除のみです。

ですから、「概算で前払いをした所得税額」と、

年末で決定した給与総額から算定した

「あるべき所得税額」との差額を年末に調整するのです。

お金が返ってくる理由、

それは「概算で前払いをした所得税額」の方が、

年末に計算した「あるべき所得税額」よりも多かったからです。

差が生じる理由は、扶養家族の変動、

生命保険料控除・社会保険料控除・住宅借入金控除

・小規模企業共済等掛金控除の発生、給与の増減などです。

さて、それでは、不動産を取得して、

奥さんに給料を支払っている場合、どうすればいいでしょうか。

社会保険料等控除後の給与等が8万8千円以上の場合、

毎月、奥さんの給与から所得税額を預かり、

翌月10日以内に税務署に支払わなくてはなりません。

年末になると、

改めて年間の給与から各種控除金額を差し引き、

「あるべき所得税」の金額を算定します。

そして、両者の差額を支払う又は還付

してもらう必要があります。

これを1月末までに行わなくてはなりません。

結構大変ですね。

しかし、お給料を払っている以上、

源泉徴収は義務ですし、

年末調整もやらなくてはなりません。

是非この機会に年末調整を勉強してみてください。

ちなみに、医療費控除は年末調整では考慮してくれないので、

自己負担額が10万円以上発生している方は、確定申告の時にお忘れなく！！

とっておきの節税対策！

kanae — Mon, 14 Nov 2011 02:48:54 +0000

以前から、年末になっていく11月は、

納税予測をすることが大切ですよ、

とお伝えしていますが、

融資対策のために、利益は出したいけど、

節税はしたいという人のために、

とっておきの節税対策があります。

その節税対策とは、

「小規模企業共済」。

これは、個人事業主や、

中小企業の役員のために、

国が運営している、積立制の退職金制度です。

掛け金は、月額1,000円から70,000円まで、

選ぶことができます。

これを掛けると、なぜ利益を残して、

税金を減らせるのか？

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、

この掛け金は、全額「所得控除」になるからなんです。

要は社会保険の支払いと同じ扱いです。

でも、個人で物件をお持ちの、

サラリーマン大家さんは掛けることができません。

しかし、サラリーマン大家さんでも、

法人を設立して、その役員としての立場なら、

掛けることができます。

専業大家さんは何の問題もなく掛けられます。

そして、とっておきの節税対策ですが、

これを12月末までに、年払いにします。

すると、最大で、

　7万円×12カ月＝84万円

の所得控除が可能となります。

これは、大きいですよ。

みなさんが、利益を残したいけど、

節税はしたいなら、

是非検討してみてくださいね。

法人化メリット（赤字の繰越控除）

kanae — Sun, 06 Nov 2011 23:49:26 +0000

今回は「欠損金（純損失）の繰越控除」についてご説明します。

欠損金（純損失）の繰越控除とは、

ある年に赤字が生じた場合、

将来の黒字と相殺することができる制度です。

例えば

１年目で１００万円の赤字が発生し、２年目で３００万円の黒字が発生した場合

１年目の法人税（所得税）はもちろん０、

２年目の法人税（所得税）は課税所得３００に対して税金がかかってきます。

しかし、この繰越控除の制度を利用すると、１年目のマイナス１００を

充当することができ、２年目の課税所得が２００となります。

仮に税率が３０％とすると２年目の法人税（所得税）は、

繰越控除の制度を利用しなかった場合、３００×３０％＝９０万円

利用した場合、（３００－１００）×３０％＝６０万円

と、３０万円の節税になります。

ここで、法人化メリット、つまり個人との違いですが、

個人の場合、欠損金の繰越可能期間はわずか３年です。

一方、法人の場合、繰越可能期間は７年

（資本金１億円以上の会社は９年）です。

７年もいらないよ！とお考えの方！

不動産は良くも悪くも安定してしまいます。

一度赤字になってしまえばそこから黒字にするためには

立ち退き、リフォームを行い、家賃引き上げ、入居促進など

地道に行っていくことが必要です。

そう考えると過去の赤字を解消するには７年は長くはない

のではないでしょうか。

むしろ、３年しか繰り越せない場合には、やっと黒字に転換したという時に

繰り越せる欠損金（純損失）がなくなってしまうなんてことにも。

法人化することで、赤字を繰り越し、将来の黒字が発生した時の

所得とぶつけ、節税が可能です!

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