http://www.zeikinjiten.com 不動産投資の節税・税金対策は不動産投資でお金を残す税金辞典 Mon, 06 Feb 2012 00:14:12 +0000 http://wordpress.org/?v=2.8.4 ja hourly 1 http://www.zeikinjiten.com/%e6%89%80%e5%be%97%e7%a8%8e%e3%83%bb%e6%b3%95%e4%ba%ba%e7%a8%8e%e3%82%92%e8%b3%a2%e3%81%8f%e7%af%80%e7%a8%8e/%e9%9d%92%e8%89%b2%e7%94%b3%e5%91%8a%e3%81%a8%e7%a8%8e%e7%90%86%e5%a3%ab%e3%81%b8%e3%81%ae%e5%a0%b1%e9%85%ac/ http://www.zeikinjiten.com/%e6%89%80%e5%be%97%e7%a8%8e%e3%83%bb%e6%b3%95%e4%ba%ba%e7%a8%8e%e3%82%92%e8%b3%a2%e3%81%8f%e7%af%80%e7%a8%8e/%e9%9d%92%e8%89%b2%e7%94%b3%e5%91%8a%e3%81%a8%e7%a8%8e%e7%90%86%e5%a3%ab%e3%81%b8%e3%81%ae%e5%a0%b1%e9%85%ac/#comments Fri, 11 Sep 2009 02:43:06 +0000 admin http://www.zeikinjiten.com/?p=69 個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると“青色申告特別控除”は１０万円です。

そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は６５万円です。

その差、５５万円！。

この５５万円と税理士報酬を比較してみてください！

当事務所で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、

月額42,000円　×　１２ヵ月　＋　決算申告料６ヵ月　252,000円
＝756,000円（税込）　です。

税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。

年間報酬 756,000円　－　青色申告の差額 550,000円
＝256,000円

と考えれば年間256,000円で税理士に顧問をしてもらうことになるのです！

月額にすると256,000円　÷　12ヵ月
＝21,333円（税込）

税抜 約２万円で税理士（たとえば当事務所）と契約する７大メリットは次のとおりです。

１、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる。

２、節税対策やキャッシュフロー対策などの戦略を練ることができる。

３、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる。

４、会計ソフトを活用した記帳方法や予実対比の方法を教えてもらうことができる。

５、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる。

６、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる。

７、同じ志を持つ仲間ができる。

当事務所の「これから不動産を持ちたい方」への顧問報酬の税抜２万円は、この計算から設定されています。

税理士と顧問契約するメリットをご理解いただけたでしょうか？

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【質問】

自家用車を購入し経費で落として税金を抑えようと考えているのですが白色は経費として認めてくれるのでしょか？

また、可能ならばどんな点に注意しておくべきでしょうか。

ちなみに軽トラック一台所有、自宅からアパートまでは1キロで着きます。

掃除や見回りは週一回程度です。


【回答】

まず白色申告の場合は、

・明らかに業務に使用している費用

・半分以上を業務に使用している費用

しか必要経費として認められません。


ですから、

・自家用車を不動産業のためだけに使う場合

もしくは

・自家用車を不動産業で半分以上使う場合

なら白色でも必要経費として認められることとなります。

必要経費で認められるものとしては、

・車の減価償却費で業務に使用している部分

・損害保険料で業務に使用している部分

・自動車税などの租税公課で業務に使用している部分

・ガソリン代や高速代などで業務に使用している部分

・車検代や修繕費で業務に使用している部分

などですね。

青色申告の場合は、業務で使用している割合が５０％以下であっても経費で認められることとなります。

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個人で初めて不動産を購入した方は、税務署に提出しなければならない書類がいくつかあります。

その中でも重要なものが、「所得税の青色申告承認申請書」です。

この申請書は税務署に「青色申告しますよー」と伝えるための書類です。

期限は事業開始の日から2カ月以内ですので、10月1日に物件を取得した人は、11月30日までに提出しなければ、その年は青色申告で申告することができません。

ただし、1月15日までに開業した人は、3月15日までに提出すればOKです。

青色申告で申告できないと、

１、青色申告特別控除

２、青色事業専従者給与

を使うことができません。

この2つは節税の基本です。

青色申告にはその他にも特典があります。

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これは建物や土地、現金預金などの資産と借入れなどの負債の残高を示す表です。

これを見れば、あなたの資産がどれぐらい借金でまかなわれているかがわかります。

僕のようにフルローンで物件を購入している人であれば土地建物のほとんどが借金でまかなわれていることになります。


でも白色申告をしている人や、青色申告でも帳簿を簿記でつけていない人は、この貸借対照表は必要ありません。


その代わり、税金の特典もなくなります。

その特典とは、「青色申告特別控除」です。

“青色”なので白色申告はまったくこの控除はありません。

そして貸借対照表をつけない青色申告の特別控除は１０万円です。

一方、ちゃんと簿記を使って、貸借対照表まで作ると青色申告特別控除は６５万円になります。

その差額、なんと５５万円！

簿記の知識があって、貸借対照表をつけるだけで、永遠に毎年５５万円控除してくれるのです。

これは大きいですね。

もちろん６５万円を控除するためには、５棟もしくは１０室以上の不動産でなければいけませんが、

これ以上の規模の方は、絶対に有利です。


今は簿記を知らなくても、少し勉強すれば会計ソフトでつけることができます。

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昨年、物件を購入された方で、確定申告の相談でした。

その面談の中での質問です。


「昨年、物件を購入して、諸経費がいっぱい発生して、不動産所得が赤字なので、次期に繰越できますよね？」

確かに青色申告をしている場合、損失が出ればその損失は繰り越しができます。

でもこの損失とは、他の所得とも合算して損が出ている場合だけなんです。


相談者は会社から給与をもらっていましたので、不動産所得の他に、給与所得があるわけです。

ですから不動産所得がマイナスでも、給与所得と合算すると全体の所得はプラスになっていました。


だから不動産の損失は繰越ではなく、給与所得から引かれます。

もし給与所得やその他の所得と合算しても、全体の所得がマイナスの場合は、繰り越しができるんです。


そしてもう一つ重要なことが、青色申告をすることです！

青色申告をしていなければ、いくら繰り越される損失があっても、繰越できません。

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という質問に対するものではありません。


ある意味、青色申告の特典が受けられないときがあるのです。

それは特にサラリーマンが物件取得をしたときの年の申告です。


物件取得の年というのは、経費が多く計上できるので、不動産所得がマイナスになる場合が多いのです。

そうなると「青色申告特別控除」を受けることができません。

「青色申告特別控除」は不動産所得がプラスの場合にだけ使うことができるからです。

そしてもう一つ！

青色申告の場合には、赤字を翌年に繰り越せるというメリットがあります。

でもサラリーマンの場合は、給与所得　＋　不動産所得がマイナスの場合に、赤字を繰り越せるので、不動産所得がマイナスでも給与所得がそのマイナスをカバーすればこの特典も使えないことになります。


でも一定以上の家族への給与や、30万円未満の少額減価償却資産など使えるものもありますので、やっぱり青色申告はしておいたほうがいいですよ。

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