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持ち家を賃貸に出すときに気を付けること

kanae — Mon, 30 Jan 2012 01:49:18 +0000

過去に戸建てやマンションなど、

自分が住むための住宅を、

住宅ローンを組んで購入したけど、

今はその住宅を賃貸に出している場合に

注意することがあります。

住宅ローンは、要件を満たせば、

みなさんもご存じの住宅ローン控除という

税金の特例を受けることができます。

しかし、要件の一つに、

「適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。」

という文言があるんです！

したがって、年末時点でそこに住んでいなければ、

住宅ローン控除を受けることはできないんですね。

例えば、平成２３年１２月１５日に引越しをすると、

住宅ローン控除を受けることはできませんが、

１カ月後の平成２４年１月１５日に引越しなら、

平成２３年度分は、

住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除は、残債の額によって

かなり大きい場合もありますので、

あなたのお住まいを賃貸に出そうと考えているなら、

しっかりと覚えておいてくださいね。

確定申告をした方がよい人とは？

kanae — Mon, 23 Jan 2012 00:40:41 +0000

普段サラリーマンをしていると

確定申告をあまり意識しない方もいらっしゃると思います。

給与所得のみの方であれば基本的には

「年末調整」をすることで、確定申告をする必要がないからです。

では、どのような方が確定申告を行わないといけないのでしょうか。

１．給与収入（額面）が2000万円超の方

２．給与所得と退職所得以外の所得が20万円超の方

３．2か所以上から給与を受けている方は、

　　主たる給与以外の給与収入と２の合計が20万円超の場合

等です。

ですので、副収入がある方は、その所得が20万円を超えてくると

確定申告をする必要が出てきますので、ご注意くださいね。

ただし、株式等の運用については、源泉徴収のみで

確定申告をしなくてもよい制度があります。

と、ここまでは「確定申告をしなくてはならない人」を紹介しましたが

確定申告は誰でも行うことができます。

では、「確定申告をした方がよい人」はどのような人なのでしょうか。

１．給与所得、退職所得以外の所得がマイナスの方

２．医療費が10万円以上かかった方

３．災害・盗難・横領等に合われた方

４．勤労学生に該当する方

５．一定の寄付金を支出した方

一定の寄付金とは例えば

　・指定期間内に「著しい被害が発生した地方公共団体（※）」に対して直接寄附した義援金等

　・日本赤十字社の「東日本大震災義援金」口座へ直接寄附した義援金

　・社会福祉法人中央共同募金会の「東日本大震災義援金」

等です。

（※）青森県、岩手県、宮城県、福島県、茨城県、栃木県、千葉県の各県(県内の市町村も含みます。)

　　　長野県栄村、新潟県十日町市、新潟県津南町、埼玉県加須市（旧大利根町の区域、旧北川辺町の区域）

　　　埼玉県久喜市、東京都板橋区が該当します。

前年は多くの方が東日本大震災に被災され、

また被災地へ義援金等を寄付されたと思います。

上記１～５に該当する方は、一度確定申告をご検討されはいかがでしょうか。

滞納はダブルパンチ！

kanae — Tue, 10 Jan 2012 01:57:32 +0000

いよいよ年も明けて、

個人で不動産を運営されている方は、

平成23年度の帳簿を整理する時期になりましたね。

整理をしていて悩ましいのが、

滞納をしている入居者の賃料です。

みなさんとしては、お金が入ってきていないので、

収入として計上したくないですよね。

でも税法上では、この滞納されている賃料も

収入として計上しなくてはいけません！

1ヵ月分であろうが、3ヵ月分であろうが、

その入居者から賃料をいただく権利がある限り、

収入に計上しなければいけないんです。

お金が入ってこない上に、

税金まで掛けられてしまう！

まさに滞納は、不動産経営のキャッシュフローにとって、

ダブルパンチなんですね。

税金をコントロールできるのは今！

kanae — Mon, 31 Oct 2011 00:00:54 +0000

今年も残すところ２ヵ月となりましたね。

僕の事務所では、この時期、

個人のお客さんとの打ち合わせが多くなります。

打合せ内容は、来年の納税予測。

１０月ぐらいまでの実績を見ながら、

あと２ヵ月の家賃収入と経費をお聞きし、

決算結果の予測をします。

不動産の収入や経費は、

他の事業と比べると変動が少ないので、

これまでの平均値を見れば、

あと２ヵ月の予測をすることは

比較的簡単です。

決算結果の予測が出て

お給料の年収などが分かれば、

税金まで計算することができます。

そして、この結果を見て、

利益が多すぎると思えば、

先に修繕をしたり、

備品を購入したりして、

利益を調整することもできます。

逆に融資対策のために、

利益を出したいということであれば、

経費削減に努めることもできます。

でも、１２月を超えてしまえば、

このような調整ができませんので、

税金をコントロールすることができません。

ですから、この時期に利益の予測をすることが

とても大切なんですね。

不動産コンサルタントへの報酬

kanae — Tue, 19 Apr 2011 03:59:46 +0000

はじめて物件を取得する方の中には、

不動産コンサルタントにコンサルをしてもらっている方がいます。

では、この不動産コンサルタントに報酬を支払っている金額は、

どのような扱いになるのでしょうか？

必要経費？

物件の取得価額の一部？

それとも、経費も取得価額にもならない？

実は、経費にも取得価額にもなりません。

それでは、どうなるのかというと、

コンサルタント報酬は、開業準備のために特別に支出した費用となり、

繰延資産である「開業費」というものになります。

開業費になると、通常５年で均等償却することになります。

コンサルタント料として３００万円掛かったとすれば、

　３００万円　÷　５年　＝　６０万円

となり、年間６０万円が償却費として経費なります。

しかし、確定申告書に記載すれば、この３００万円の範囲内で、

いつでもいくらでも償却することができます。

これを利用すれば、利益のあまり出ないときは償却せず、

利益の出そうなときに償却するということもできます。

将来該当しそうな方は、うまく使ってくださいね。

所得がマイナスの人は注意！

kanae — Mon, 04 Apr 2011 01:47:38 +0000

確定申告は3月15日に終了していますが、

被災した方や、地震の影響で期限までに申告できなかった方は、

期限の延長が認められています。

そこで今一度、不動産の確定申告で

見落としやすい部分を見直しておきましょう。

既に確定申告をされた方も、気になる場合は、

見直してくださいね。

不動産の所得金額が算出できると、

決算書の作成はほぼ完成ですが、

もし物件を購入するための融資を受けていて、

所得がマイナスの場合は、注意することがあります。

それが、決算書の最後の

「土地等を取得するために要した負債の利子の額」

の欄です。

これは何かと言いますと、

不動産所得がマイナスになった場合は、

確定申告書を作る時に給与所得などと合算するので、

不動産所得がマイナスの分、所得が低くなります。

これを損益通算といいます。

しかし、物件を融資を受けて購入した場合は、

今年に対応する利息のうち、

土地の部分だけは、損益通算の対象とならないのです。

これは青色申告でも白色申告でも同じように適用されてしまいます。

難しいので事例を出して説明します。

　物件：5千万円（うち建物3千万円、土地2千万円）

　借入：4千万円

　自己資金：1千万円

　利息の合計額：100万円

まず、土地を購入するための借入金の額を出します。

　借入4千万円－建物3千万円＝ 1千万円

土地建物一括取得の場合は、

このようにまず建物の金額から借りたという

計算ができることになっています。

そして、この方が節税になります。

次に、土地を取得するために要した負債の利子の額を計算します。

　利息の合計額100万円×（土地の借入金1千万円／借入額4千万円）＝25万円

このように算出した金額を、

「土地等を取得するために要した負債の利子の額」

の欄に記入します。

そして、この金額が損益通算の対象とならないので、

金額が少ないほど、不動産所得のマイナスが大きくなり、節税になります。

サラリーマンの方の場合は、この金額によって、

税金の額がかなり変わりますので、注意してくださいね。

青色申告なら30万円未満は経費に！

kanae — Mon, 28 Feb 2011 03:42:18 +0000

減価償却をする資産となるのは、一体いくらからなのでしょう？

この金額は１単位（１セット）あたりで判定するのですが、

まず10万円未満なら購入時に

備品消耗品費などとして全額を必要経費にできます。

これが10万円以上なら資産計上となって、

耐用年数に渡って減価償却費を計上することになります。

しかし、20万円未満であれば、資産に計上しても、

３年間で均等償却ができる制度があります。

これは「一括償却資産」という制度で、

白色申告でも適用できます。

そしてもう一つ、青色申告の場合は、

30万円未満であれば購入した期に

全額必要経費にできる特例も、

平成24年3月末まで適用があります。

これは「少額減価償却資産」という特例で

明細書を添付すればＯＫです。

ただし、少額減価償却資産の合計額は

300万円までが限度となっています。

今年から不動産運営を始めた場合の限度額は25万円に

事業年度の月数を掛けた金額までとなりますので注意して下さい。

そして、こちらも修繕費と一緒で、

利益を減らして節税したい場合は、

できるだけ特例を活用し、

次の融資のために利益を出したい場合は、

資産に計上するということも、

確定申告をする前に考えてみましょう。

設備の減価償却の話

kanae — Mon, 21 Feb 2011 00:07:37 +0000

減価償却の話で、

「設備を取ると節税になる」

という話を聞いたことがある方もいると思います。

建物の中には、通常、電気設備や給排水設備などが入っています。

建物の一部を設備とすると節税になる理由は、

建物に比べて耐用年数が短いので、

その分、初期の減価償却が多くなるためです。

しかも設備は定率法も採用できるので、

定率法を採用した場合は、

初期の減価償却費がとても多くなることもあります。

ただし、節税になるのは初期だけです！

減価償却というのは、マックスが決まっているものです。

どういうことかと言いますと、

例えば3千万円の建物だとしても、

それを新築木造なら22年、

新築ＲＣなら47年で経費化していくだけで、

元の3千万円は決まっているのです。

逆に言うと、3千万円という金額を22年で経費化するのか、

47年で経費化するのかということです。

もちろん耐用年数が短い方が初期の減価償却費が多くなる訳ですが、

新築木造なら23年目になると減価償却費はなくなってしまいます。

また、売却するときには、

建物から今までの減価償却費の累計額を引いて利益を計算しますから、

初期の減価償却費が多いほど、利益も多くなって税金が掛かってしまいます。

結局、税金というものは、どこかで取られてしまうものですから、

それが早いか遅いかだけの話です。

どんどん物件を買い増していきたい投資家の場合は、

初期の減価償却費が多いほど、

利益が少なくなって、節税となり、

それによって投下資金を早めに回収できることになるので、

設備を取りたい人が多い訳ですが、

これは、あなたの投資スタンスによるということになります。

この附属設備、新築の場合の金額は、

見積書からわかりますが、問題は中古の場合です。

中古の場合、附属設備を何％に設定するかは、

明確な基準が設けられていません。

物件によって、構造も違えば築年数も違うので、

当然と言えば当然なのですが・・・。

しかし、参考になる記事があります。

附属設備を取りたい人は、これを読んで、検討してみて下さいね。

物件を購入した年の確定申告で、設備を入れるか入れないかで、

今後の税金がかなり変わってきます。

・国税不服審判所　平12.12.28裁決、裁決事例集No.60　157頁

専門用語の羅列で、読みにくいこと、この上なしです。

このように、減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、

投資スタンスによって、確定申告の内容も変わるものです。

購入時は最も難しい減価償却費

kanae — Mon, 14 Feb 2011 03:42:13 +0000

修繕費の次に青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「減価償却費」

です。

減価償却費は、物件を購入した年が一番難しくて、

その翌年からは簡単になります。

なぜ物件を購入した年が難しいかというと、

物件が中古の場合、まず建物の金額を算出し、

耐用年数をはじき出して、

今年に対応する月分の減価償却費を計算するということを、

しなければいけないからです。

減価償却の計算は、決算書に付いている

「減価償却費の計算」を使用して計算します。

法人の場合は、「任意償却」と言って、

その年の限度額までであれば、

減価償却費を計上してもしなくてもどちらでもいいのですが、

個人の場合は、「強制償却」と言って、

必ずその年の減価償却費を計上しなければいけません。

では、減価償却の計算でポイントとなる耐用年数について説明します。

税法では資産ごとに耐用年数が決められています。

建物の場合は構造ごとに決められていて、

鉄筋コンクリート47年、鉄骨19年～34年、木造22年です。

ただし、中古の場合はちょっとややこしくなります。

まず、築年数が耐用年数を超えている場合は、

耐用年数＝法定耐用年数 × 20％

となります。

木造の建物（耐用年数22年）で22年超経っている場合は、

22年 × 20％＝ 4年

となります。

また、築年数が耐用年数の一部を経過している場合は、

耐用年数＝（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％

となります。

例えばＲＣの建物（耐用年数47年）で10年経っている場合は、

37年（ＲＣの耐用年数47年－築年数10年）＋2年（築年数10年 × 20％）

＝ 39年

となります。

この耐用年数を間違えると、

減価償却費が正確に出せず、利益も変わってきます。

そして減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、

最初に決まった金額が、その後の長きに続く耐用年数の間

ず～っと続くものですので、気を付けてくださいね。

修繕費にしないほうが良いステージ

kanae — Mon, 31 Jan 2011 01:38:33 +0000

以前、修繕費の判断基準をお伝えしました。

この判断基準によって、

修繕費か資産になるかを判断しますが、

あなたが節税をしたい場合には、

修繕に掛かった支出はできるだけ修繕費にした方が、

所得が低くなります。

逆に資本的支出にして、資産になった場合には、

その資産の耐用年数に渡って

減価償却をしなければいけませんので、

今年については経費にできる金額は

少なくなってしまいます。

でも経費にできる金額が少ない方がいい場合もあります。

それは、あなたがこれからも融資を受けて

不動産を購入していきたいと思っている場合です。

銀行はあなたの不動産所得がマイナスの場合は、

あなたが不動産投資で利益を出せていないと判断するケースが多いので、

次にいい物件が見つかっても、融資が厳しくなる場合があります。

でも資本的支出にしていれば、

資産として耐用年数に渡って減価償却費となりますから、

今年は利益が多くなる、もしくは損失が少なくなる上に、

減価償却費は「お金の出ない経費」として

キャッシュフロー上はプラスと見てくれる銀行もあります。

ですから、今後のあなたの投資戦略も考えて、

修繕費にできるものの中で、それを修繕費にするのか、

資本的支出にするのかを考えて下さいね。

それから、大規模修繕をした場合は、

自分で使っている分は経費にならず、

面積などの合理的な基準で按分して、

貸している部分だけが必要経費にできますので注意して下さい。

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