不動産投資の節税・税金対策は不動産投資でお金を残す税金辞典 » 住民税を賢く節税

事業的規模のデメリット

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:52:07 +0000

「事業的規模」については、よくお伝えしてきていますが、少しおさらいしておきます。

個人で不動産を持っている場合、５棟１０室以上（戸建５棟以上、マンションの部屋１０室以上）だと「事業的規模」となって、所得税でいろんなメリットがあります。

代表的なものとしては、青色申告特別控除が６５万円だったり、奥さんや子供に専従者給与を払えたり、などです。

でもこの「事業的規模」にもデメリットがあります。

それは住民税。

住民税には「事業税」というものがあります。

この事業税は、不動産所得がある場合でも、事業的規模でなければかからないんです。

そしてその基準は、自治体によっても少々違いますが、東京都の場合、

・５棟１０室以上

そして５棟１０室以上なくても

・貸付面積６００平米以上

かつ

・賃貸料収入金額が１,０００万円以上

だと事業税がかかってきます。

逆に言うと、上記の基準以下であれば、個人事業税はかからないことになります。

このラインにいる方は、一度、県税事務所などに問い合わせた方がいいと思います。

でもこのデメリットを考慮しても、やっぱり事業的規模の方が節税としては有利ですね。

確定申告に向けて参考にしてください。

見落としがちな税金

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:50:46 +0000

お蔭様で、昨日で確定申告すべて終了しました！

開業してからはじめての確定申告作業でしたが、やっぱり疲れますね。

さてお客さんに確定申告の報告をしていて、意外とお客さんが見落としがちなのが、「個人事業税」です。

この個人事業税、ある程度の所得がなければ発生しないのですがその所得とは、290万円です。

それは個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。

不動産所得が300万円の場合は、

300万円　－　290万円　＝　10万円

に、不動産貸付業の税率５％が掛かりますので、

10万円　×　５％　＝　5,000円

の税金となります。

でもこの個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合

１、戸建て１０戸未満

２、アパート、マンション１０室未満

は税金はかかりません。

また駐車場１０台未満も税金はかかりません。

しかし上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が

1,000万円以上　で

延床面積が600m2以上

の場合は、税金が掛かってしまいます。

これも都道府県によって変わりますので、興味のある方は都道府県のサイトで調べてみてくださいね。

新築物件の固定資産税

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:49:58 +0000

新築建物の固定資産税についてです。

固定資産税というのは、市区町村の税金で、毎年１月１日に不動産を所有している人に掛かる税金です。

不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは経費の中でもトップ３に入るぐらい、金額の大きいものです。

この税率は、固定資産税　１．４％が一般的に掛ってきます。

でももしあなたが購入した物件が、新築物件であったりそもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。

その軽減措置とは、立ててからの３年間、耐火・準耐火構造なら５年間建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。

でもこの軽減措置を受けることができるのは、１室あたり１２０平米までの部分の固定資産税です。

また、１室あたりの床面積が４０平米以上２４０平米以下の建物でなければならないという条件もあります。

この軽減措置の恩恵を受けると、最長で５年間も固定資産税が半分になるんですね。

でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。

経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。

その点は新築については収入を慎重に見てください。

固定資産税の清算金は？

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:49:04 +0000

今日は固定資産税の清算金についてお話します。

物件を購入すると、決済の中で売主と固定資産税の清算をします。

これは１月１日に所有していた、売主が支払義務のある固定資産税を、買主が譲り受けた日から案分して、売主に払っているんですね。

例えば、１００万円の固定資産税があって、１年３６５日のうち、売主が２００日、買主が１６５日所有しているとしますと、

１００万円×(１６５日／３６５日)＝４５２，０５４円

を買主が売主に支払うことになります。

でも「固定資産税の清算金」という名目ですが、税法上は固定資産税ではないんです。

？？ですよね。

固定資産税というのは、あくまで１月１日に所有している人が支払う税金なんです。

だから「清算」しているのは、単なる慣例で行っているだけで、清算したからといって、買主が「固定資産税」を支払っていることにはならないんですね。

それでは何になるのか？

これは税法上は売買価格に上乗せされることになります。

そして買主はこの清算金に相当する金額を土地、建物に含めることになります。

そしてこれが消費税還付をするときにも影響してきます。

本当に信じていいのか？

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:48:08 +0000

税金っていうと、思い浮かぶのは、「確定申告」だと思います。

この確定申告は、ご自身が税金の計算して申告する方法ですが、その反対に勝手に掛けられている税金もあります。

不動産の分野でいうと、登録免許税とか不動産取得税ですね。

このような税金を、「賦課課税」といいます。

そしてこの賦課課税方式の代表格が、「固定資産税」。

市町村が独自の基準で計算して税額が決まります。

でもこの固定資産税、本当に信じていいのでしょうか？

人間誰しも間違いはあります。

僕だってありますし、市町村にお勤めの公務員の方も当然、間違えることはあるわけで・・・。

と、いうことはもしかしたら固定資産税の評価額が間違えている可能性もあるわけです。

そして僕たちがそれをチェックできるように、固定資産税には、「縦覧期間」というものがあります。

そしてこの期間がちょうど今、４月１日(水)から４月３０日(木)までなんです。

この間であれば自分の持っている不動産の評価額が適正かどうかを、他人の土地・家屋の評価額と比較できるんです！

しかも手数料は無料！

本当に信じることができない方は、この期間がチェックのチャンスですよ。

住民税の不思議

admin — Fri, 11 Sep 2009 04:46:29 +0000

減価償却について一つご紹介します。

減価償却は１年以上使えるもの又は１０万円以上のものが対象となります。

例えば１０万円のパソコンだと税法で決められている「使える期間」が４年ですので、１年あたりの減価償却費は１０万円÷４年＝25,000円になります。

でも「一括償却資産」という制度を使えば、このパソコンは２０万円未満ですので３年で減価償却できます。

１０万円÷３年＝33,333円

これで通常より8,333円も多く減価償却することができました。

さらにさらに、「少額減価償却資産」という制度を使えば、このパソコンは一括で経費にできちゃいます。

でもここで一つ引っ掛かることがあるのです。

それは「償却資産税」という住民税です。

土地や建物や自動車は「固定資産税」や「自動車税」のような名前で税金を払っていますよね。

この「償却資産税」というのは、備品や機械に掛る固定資産税のような税金なんです。

この償却資産税は課税標準が１５０万円以上だと掛ってきます。

ですが「一括償却資産」で償却している資産は、この償却資産税が掛からないんです。

逆に通常の減価償却や、少額減価償却資産を適用していると掛ります。
通常の不動産賃貸業をしている方は課税標準１５０万円を超えることは少ないかもしれませんが、何か他の商売を一緒にされている方は、影響してくるかもしれませんので、覚えておいてくださいね。