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不動産経営の帳簿は１日５分でできる！

kanae — Mon, 23 Jan 2012 00:37:10 +0000

1月21日（土）のセミナーでは、

会計ソフトを使った帳簿の付け方を実演しましたが、

不動産経営の規模が“事業的規模”でない場合は、

青色申告の特別控除は６５万円ではなく、

１０万円だけとなってしまいますので、

会計ソフトで付ける必要性は少なくなります。

もちろん、あなたが、

「自分の不動産経営の業績をしっかりみたい！」

「将来は事業的規模を目指す！」

と思っているなら、会計ソフトを使うのがベストです。

では、まだ事業的規模でない方は、

どうやって帳簿を付けるのが効率がいいのでしょう？

効率的で簡単な帳簿を付けるためには、

まず、帳簿の元となる次の４点セットを揃えることから始まります。

１、通帳

２、管理会社からの明細表

３、借入金の返済明細

４、経費帳

１、２、３はもう手元にあるものなので、

あなたの手間が必要なのは、４の経費帳だけです。

この経費帳も、不動産経営の支出は、

それほど量が多いものではないので、

１日５分もあればできてしまいます。

そして、月初に１～４を集計すれば終了です。

1月なのに来年の税金を計算する方法！

kanae — Mon, 16 Jan 2012 01:08:28 +0000

平成24年も始まったばかりですが、

僕は既に今年、平成24年12月末の

不動産所得の利益が、だいたいわかっています。

今年の利益がわかっているということは、

来年の税金もいくらぐらいになるかもわかっています。

なぜかというと、会計ソフトを使って

もう支払いが分かっている経費は

仕訳を入れ込んでいて、

家賃も入ってくる金額の目標額を

入れ込んでいるからです。

こうすると、今年の12月末の予想利益に加えて、

12月末の現預金の残高までわかります。

後は実績が出た後に、

その金額を修正していきます。

もちろん、途中で思わぬ修繕が発生したり、

新しい物件を買ったり、

今持っている物件を売ったりと、

突発的なことが起これば、

数字は変わってきます。

しかし、不動産の利益は、

他の商売と比べて、

収入も経費も安定しているので、

利益の予想はとってもしやすいんですね。

会計ソフトが使えると、

青色申告特別控除65万円がＧＥＴでき、

さらに、将来の数字まで読めるようになります。

昔の経費は落とせるの？

kanae — Mon, 14 Nov 2011 02:50:36 +0000

今まで不動産を所有していなかった方が不動産を取得すると

「開業」したことになります。

すると「不動産経営で必要な支出」は経費で落とすことができ、

節税をすることが可能です。

でもこの「不動産経営に必要な支出」、不動産を取得する前にも

発生していますよね？

例えば、物件の下見調査のための交通費、勉強会への参加費、

仲介会社へのお礼などなど。

物件取得前のこういった支出ももちろん、経費に落とすことができます。

ただし、これらの費用は、一旦「開業費」という資産に計上されます。

そして、いつでもどれだけでも取り崩す（経費に計上する）ことができるのです。

利益の出ない初年度（物件取得年度）は資産で置いておき、利益が出た年に

経費に落とすということも可能です。

建物などの減価償却と異なる点は、「いつでもどれだけでも」

落とせることです。

減価償却は、法人ではいつでも落とせますが、個人では決まった年に決まった額しか

経費に落とすことができません。

開業費はその点、個人でも、いつでも経費に落とすことができるのです！

不動産を購入される方は必ずそういった費用もメモし、

証憑と一緒に保管しておいてくださいね。

ただし、何年も前の費用を開業費(資産）として計上し、

開業してから経費に落とすということはできません。

では、どれくらい前までの費用なら大丈夫なのでしょうか？

特に決まりはありませんが、実務的には6カ月～1年程度のようです。

もちろん、開業するために要した費用であることが証明できれば

1年以上前の費用も可能なのでしょう。

ちなみによく似た名称で、「創立費」というものがあります。

これは、法人を設立した場合に、設立日までにかかった費用です。

これも「開業費」と同じように一度資産に計上され、

いつでもどれだけでも、経費に落とすことができます。

不動産取得は、契約に達するまで大変ですが、

こういった経費をちゃんとつけておくと、

取得後も税金に困らなくて済みますね。

決算書の落とし穴

kanae — Thu, 15 Sep 2011 04:09:28 +0000

業績を把握するために欠かせないものが

「決算書」（貸借対照表や損益計算書）です。

しかし、この決算書には意外な落とし穴があります。

収支というのは本来だれが記帳しても

同じであるべきですが、

物事の解釈の幅や目的などで

いろいろな決算書ができるのが実情です。

それは、どれが間違い

どれが正解というわけではなく、

「幅」なのです。

しかし、この「幅」が「落とし穴」になってしまうことも。

＜例１＞

「減価償却の落とし穴」

今期は利益が出そうにないので、

減価償却を抑える、ということはよくありますが、

この帳簿を基に意思決定してしまうと

赤字物件を黒字と勘違いして保有してしまうことに

繋がりかねません。

＜例２＞

「現状のキャッシュフローの落とし穴」

キャッシュフローは、減価償却費が大きかったり、

融資期間が長ければ残ります。

しかし、減価償却の計上が大きいのは

費用を早く計上しているだけ。

「費用の早期計上＝節税」ではありません。

あなたの現状と将来の収入などによって

費用の早期計上が節税になるのかならないのかが変わってきます。

ローンも残債を考えずには語れません。

つまり、キャッシュフロー表だけでは、

意志決定をするのに不十分なのです。

＜例３＞

「共通経費の落とし穴」

物件別に収支を把握（帳簿を作成）されている場合、

経費を適切に案分しなければ、物件別に収支を把握し、

どの物件が黒字で、どの物件が赤字なのか

よく分からなくなってしまいます。

また、節税と収支把握では目的が違います。

つまり、節税目的で作っている決算書をもとに

意思決定をしていては、誤った判断をしてしまうことも。

キャッシュフローも損益計算書も貸借対照表もすべて大切です！

儲かっていますか？

kanae — Mon, 12 Sep 2011 01:07:15 +0000

「儲かっていますか？」

というと、少しえらそうですが、

『業績を把握することの重要性』について書きます。

入社して、数名の顧問先様から

いろいろなお話をお聞きしました。

そこで感じたのは、業績把握に

みなさん苦労されているということです。

業績把握の重要性を語る上で

２つのポイントがあります。

それは、

1.速さ

2.質

です。

まず、「1.速さ」についてですが、

監査法人時代、私が担当していたクライアント様も

管理部門に優秀な社員を何名も投入し、

何度も予算の見直しをおこない、

月次収支の把握にかなり力を注いでおられました。

なぜそこまでするのか？

一言でいえば『儲けるため』です。

お金をかけて、業績を常に把握し、

タイムリーな意思決定を行う。

これを不動産投資にあてはめるなら

不動産投資も業績、市場の把握をタイムリーに行いながら、

売却や修繕の時期・金額などを決めていく。

タイムリーな情報を得ることは、

不動産投資家の意志決定に非常に重要になってきます。

年一度の決算書だけではタイムリーな意思決定のタイミングを

逃しかねません。

物件ごと、月次などで詳細に業績把握することをお勧めします。

敷金はどう処理するのか？

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:04:14 +0000

3月、4月というのは入退去の多い時期ですね。

入退去が発生すると、必ず出てくるのが敷金や礼金です。

ではこの敷金や礼金は経理上どのように処理するのでしょうか？

まずは入居時の例を一つ上げます。

【例】敷金40万円　礼金20万円

この例ですと、敷金40万円は将来入居者に返還するお金ですので貸借対照表の負債として計上しなければなりません。

一方の礼金は、将来入居者に返さなくてもよいお金ですので、収入になります。

簿記の仕訳でいうと、

現預金　/　敷金　40万円
現預金　/　収入　20万円

となります。

この礼金は関西では「敷引」と言われることが多いです。

ですから関西の場合は、

敷金60万円　敷引20万円

というような形が多いと思います。

そしてこの物件を売却した場合は、敷金の金額も売主に渡しますので負債が減少することになります。

敷金　/　現預金　40万円

しかし関西では「持ち回り」と言って、敷金分のお金は売主に渡されず買主がもらうことになりますので、負債が収入に変わります。

敷金　/　収入　40万円

次に退去時ですが、上記の例の入居者が退去した場合は、敷金40万円を入居者に返しますので、負債が減少します。

敷金　/　現預金　40万円

もし退去した人に滞納が10万円あった場合は、敷金から差し引きますので

敷金　/　現預金　　30万円
敷金　/　未収入金　10万円(過去に滞納していた10万円)

となります。

一連の流れはお分かりいただけたでしょうか？

しっかりと収入に計上する時期を押さえておいてくださいね。

なぜ借入金の返済は経費にならないのか？

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:03:04 +0000

基本的なことですが、よく質問されることをご紹介します。

その質問とは、「なぜ借入金を返済してお金が出ているのに経費にできないんですか？」という質問です。

大家さんの感覚では、お金が出ていくと、経費になると思っている方がいらっしゃいます。

なぜ経費にならないのか？

僕がわかりやすくご説明しましょう。

物件そのものだとわかりにくくなるので、建物の修繕で考えてみましょう。（今の僕の悩み・・・（笑））

例えば、屋上防水や外壁の修繕で１千万円掛かるとします。

手持ちのお金が少ないので、１千万円銀行から借りてきました。

そしてその１千万円を使って、修繕しました。

税金上では、この１千万円を使ったときに経費にします。

と、いうことはこの時点で経費にしている訳です。

その後、銀行に対して毎月の返済が始まります。

すでに使った１千万円は経費にしてしまっているので、この返済分を経費にすると、経費の二重計上になってしまいますよね。

だから毎月の返済は借りたお金を返しているだけで、経費にはならないんですね。

この点を誤ると、シミュレーションができないので気をつけてくださいね。

まだもらってないのに・・・

admin — Fri, 11 Sep 2009 05:01:53 +0000

不動産投資家にとって、嫌なことランキングの上位に入るもの・・・。

それは、「家賃滞納」ですよね。

今は保証会社もありますが、保証会社も倒産する時代ですので、安心はしていられません。

僕の物件でも購入した当初は、ちゃんと期日に家賃を払ってくれない入居者がいました。

その時にしっかりと対応したので、今ではほとんど家賃滞納はありませんが。

そしてここからが問題！

税金の世界には「家賃滞納」というものがありません・・・。

どういうことかと言いますと、例えば１月分家賃は通常１２月末日までに払ってもらうのですが、これが滞納されても、１２月末で「収益」は計上しなければいけないんです。

まだもらってない家賃も、収益として計上しなければいけないということなんです。

ここで「おかしい」と気づいた方もいらっしゃるでしょう。

「1月分家賃なら、1月で計上すればいいのでは？」

という質問が出ると思いますが、税法の世界では、「家賃収入は原則として契約書の支払期日で収益を計上する。」

となっていますので、当月分、前月末支払いの契約だと、さっきのようになるわけです。

これから確定申告の季節です。

集計する時に間違わないようにしてくださいね。

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