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資金があまりない方の物件購入

kanae — Mon, 06 Feb 2012 00:14:12 +0000

物件の良し悪しは人によって違います。

それは目的、余剰資金、年齢など様々な要素が関わってきます。

多くの顧問先様（不動産投資家）を見てきて思うことは

ある人にとって最良の物件は

必ずしも他の人にとって最良とは限らないということです。

例えば、都会の10階建てのマンション等を好んで買われる方もいれば

立地は悪くても、エレベーターがなく

経費を抑えて、キャッシュフローの残りやすい物件を

好まれる方もいらっしゃいます。

では、資金のあまりない私の様な方にとってはどのような物件がよいのでしょうか。

それは、「とにかく、融資が付きやすいこと！！」これにつきます。

融資がつかないと不動産は買えませんからね。

「融資が付きやすい＝積算価額が高い」ということです。

ただし、ここで必ず陥るジレンマが

「積算価額が高い ⇒ 固定資産税が高い」です。

融資は必要ですが、固定資産税が高いと

購入後のキャッシュフローが残りにくく

結果的に何をしているのか分からなくなります。

そこで、もう一つ頭をひねります。

固定資産税は建物と土地(200平方メートル以下の住宅用土地）で

その算定方法が異なります。

建物：固定資産税評価額×1.4%(固定資産税）
固定資産税評価額×0.3%(都市計画税）

土地：固定資産税評価額×1/6×1.4%(固定資産税）
固定資産税評価額×1/3×0.3%(都市計画税）

となり、「土地」の方が優遇されているのです。

つまり、

「土地」の固定資産税評価額は高い

「建物」の固定資産税評価額はあまり高くない

という物件が融資が付きやすいわりに

経費（固定資産税）が抑えられるということになります。

ですので、私は「土地」の固定資産税評価額が高い物件を探そうと思います。

今まで「田舎」の方に目を向けていましたが

実は勝機は「都会」にあるのかもしれません。

資金繰りの盲点、不動産取得税

kanae — Thu, 05 Jan 2012 04:16:43 +0000

住宅を購入すると軽減措置で不動産取得税は殆どかかりませんが

収益不動産となると決して無視できない金額になります。

平成24年3月31日までに物件を取得した場合には

土地は　固定資産税評価額×1/2×3%

建物は　固定資産税評価額×3%

土地5000万円、建物5000万円とすると

合計で225万円（土地75万円、建物150万円）にもなります。

しかも、これだけの出費が、物件取得後すぐには来ず、

数ヶ月たってから請求が来るのです。

不動産取得税が必要なことを忘れる人はいないでしょうが、

物件取得後は、満室にするために広告宣伝費がかかったり、

逆に空室が発生したり、想定外に資金が不足するかもしれません。

そうなった場合には不動産取得税の支払いのために追加融資なんてことにも。

しかし！　資金繰りが楽になるかもしれません。

分割で支払うことができる可能性があります。

不動産取得税の支払先は都道府県ですので

各都道府県で対応が異なる可能性がありますが

実際に分納をされている方もいらっしゃいます。

もし資金繰りがうまくいっていない方は

一度、都道府県に問い合わせてみてくださいね。

地図を持たずに旅行に行きますか？

kanae — Mon, 26 Dec 2011 03:29:12 +0000

みなさんが旅行に行くときって、

必ず地図を持っていきますよね。

今では車にナビが付いて便利になっていますが、

ナビも機能としては地図と同じです。

放浪の旅であれば、

地図がなくてもいいのかもしれませんが

普通は地図がなければ、

目的地まで行くことができません。

何が言いたいのかといいますと、

不動産投資も同じだということです。

不動産投資の地図とは、

購入前は、ある程度正確なシミュレーションで、

購入後は、損益計算書や貸借対照表などの財務諸表です。

もちろん、シミュレーションや

財務諸表があったとしても、

みなさんの不動産投資の目的までの道が、

すんなりいくものではありません。

これは旅も同じですね。

地図があったとしても、

目的地に着くまでには何が起こるかわかりません。

でも、地図がなければ効率的に

目的地に行くことはできないんです。

僕の事務所に相談に来られる方は、

不動産投資の地図と

その読み方を求めているのだと思います。

僕の仕事は、みなさんが相談に来られたら、

うちで開発したシミュレーションソフトや、

みなさんが持ってこられた

確定申告書や財務諸表などを見て、

みなさんの目的地を聞きながら、

その地図を使って目的地までの

効率的な道を示すことです。

短期売却は法人、長期売却は個人

kanae — Sun, 23 Oct 2011 23:56:50 +0000

不動産投資の業績は、

売却して初めて業績が確定します。

ですので、

何年後にいくらで売却すれば、

どれぐらいのお金が残るのか？

ということが重要ですが、

期間まで考えた売却を考えた場合、

個人と法人でお金の残り方が変わります。

例えば個人で不動産を売却して利益が出る場合

短期譲渡所得であれば、

売却益に対して３９％の税金。

５年超の長期譲渡所得であれば

売却益に対して２０％の税金が掛かります。

一方、法人は所得によって多少変動しますが、

短期でも長期でも、１千万円ぐらいの所得であれば

売却益に対して３５％ぐらいの税率です。

そうすると、購入したい物件を、

短期で売却予定の場合は、

個人短期３９％－法人３５％＝４％

法人で買う方が節税となり、

長期で売却予定の場合は、

法人３５％－個人長期２０％＝１５％

個人で買う方が節税となるわけです。

もちろん物件所有時の

所得税・住民税率と、

法人税率のことも考えなければいけませんが、

いつ売却するのかによって、

戦略が変わることも知っておいてくださいね。

新築の不動産取得税

kanae — Wed, 19 Oct 2011 03:48:16 +0000

新築は色々と税金面でお得なことがありますが、

その一つが、不動産取得税です。

東京都の場合、

新築建物が住宅で一戸建ての場合は、

床面積が50平米～240平米であれば、

価格から1,200万円が控除されます。

これがマンションなど、一戸建て以外なら、

40平米～240平米の範囲であれば、

価格から1,200万円を控除できます。

１棟ものの場合の、床面積要件の判定は、

「独立した区画ごと」

に行いますので、

一部屋の広さが範囲内であれば、適用されます。

ただこの場合の床面積の要件は、

共有部分も含めますので、ご注意を！

したがって、大きな一棟マンションでも、新築であれば、

不動産取得税がゼロなんてこともありえます。

当然、建築会社はこの要件に当てはまるように

提案してくれると思いますが、

万が一ということもありますので、

しっかりと確認しておいてくださいね。

低所得だと自己資金の回収期間が遅くなる理由

kanae — Thu, 06 Oct 2011 03:50:25 +0000

物件シミュレーションをしていて

気付いたことがあります。

例えば、不動産投資の指標で大切な、

「自己資金の回収期間」

これは、最初に出した自己資金が、

何年で回収できるか？

ということですが、

この期間が短いほど、

投資の速度が速くなります。

でも、低所得で税率が低い場合は、

高所得で税率が高い場合に比べて、

自己資金の回収期間が、

遅くなってしまうのです。

その理由は、２つあります。

まず１つ目ですが、

初年度は色々と取得費用が掛かり、

特に年度末に物件を購入するほど、

赤字になりやすくなります。

そうすると、給与所得のある方の場合、

給与所得と、不動産の赤字が合算され、

税金が還付されることになるのですが、

税率が低い人ほど、還付額が少なくなるんですね。

２つ目は、設備の減価償却を認識した場合です。

設備の減価償却を認識すると、

購入してから数年間、

不動産所得が赤字になる場合があります。

そうすると、先ほどと同じように、

初年度以降も税金の還付額が少なくなり、

その分、自己資金の回収が遅くなるんですね。

このように、人によって自己資金の回収期間も違えば、

設備の認識の仕方も変わります。

だから、事前に税金の勉強をすることが重要なんですね。

誰が買うかで変わるキャッシュ・フロー

kanae — Tue, 27 Sep 2011 00:18:23 +0000

実際に市場に出ている物件情報を使い、

キャッシュ・フローシミュレーションしていて、

僕自身が驚いたことは、

物件を購入する人によって、

こんなにもキャッシュ・フローが変わるのか！？

ということです。

不動産を購入する時は、

・借入金の返済

・固定資産税

・管理費

・修繕費

などの経費だけに目が行きがちですが、

こうやってシミュレーションしてみると、

税金は本当に大きなコストだと、

税理士ながらに感じてしまいます。

年収1,000万円で、現在の税率30％の人が、

物件を購入するケースと、

同じ物件を、税率15％の人が購入するケースとでは、

税引き後キャッシュ・フローに

本当に大きな差が出てきます。

その他にもキャッシュ・フローを

改善するポイントがあるのですが、

そのほとんどが、

・物件を購入する前

・物件契約時

・初めての確定申告時

に決まってしまいます！

あなたが、不動産投資で本当にお金を残したいなら

絶対に物件を購入する前から

お金の流れや、税金の知識を知っておいてくださいね。

不動産投資にかかる税金の種類

kanae — Tue, 27 Sep 2011 00:01:12 +0000

みなさん、来月の納税額はいくらですか？

この質問にぱっと答えられる方はかなり

勉強され、常に税金を意識されている方でしょう。

でも、大抵の方は普段会社に勤めていると源泉徴収という形で

毎月のお給料から引かれているので

あまり税金の額を意識することはないと思います。

しかし、不動産を取得し、賃貸経営を行っていくとそうはいきません。

例えば、設備の減価償却が終われば利益が多額になり、

それに伴って、払わなければならない税金も高額になってきます。

また、所得税や法人税以外にも、不動産経営には様々な税金がかかってきます。

事前に納税資金の準備をしておかないと、

「黒字倒産」なんてことになるかもしれません。

A.不動産を購入する時、B.賃貸経営を行っていく時、C.不動産を売却する時

そしてD.相続時にどのような税金がかかるか、

事前に把握し、お金が回るようにしなければなりません。

では、順に見ていきましょう。

A.不動産を購入する時
　・不動産取得税
　・契約書の印紙税
　・消費税
　・登録免許税

B.賃貸経営を行っていく時
　・固定資産税、都市計画税
　・消費税
　・所得税（法人税）
　・事業税

C.不動産を売却する時
　・契約書の印紙税
　・不動産売却益にかかる所得税（法人税）
　・消費税

D.相続時
　・相続税

これだけの税金がかかってきます(^_^;)

さらに、それぞれ控除額・特例規定などがあります。

これらすべてを完璧に理解するのはかなり困難だとは思います。

しかし、購入前にこれらの税金がかかること、

そして、ある程度の金額を押さえておかなければ、

せっかく苦労して購入できた物件も、税金が払えずに

手放さなければならない可能性もあります。

不動産投資でお金を残すためには税金の知識は必須です！

源泉所得税の落とし穴

kanae — Mon, 26 Sep 2011 03:55:50 +0000

ご存知の方もいらっしゃると思いますが、

従業員の給与や、税理士等に報酬を払う際には

代金支払側がその１０％から２０％を預かって、税務署に納めなければ

いけません。

ただし、従業員がいないような場合であれば

この源泉徴収義務がなくなります。

普段は源泉徴収義務を意識しないと思いますが、

不動産取引でもこの義務が発生することがあるのです。

不動産取引の相手方が「非居住者」（＝日本に長く住んでいない人）である場合、

源泉所得税を徴収して

税務署におさめる義務が生じます。

「非居住者」から不動産を購入した場合、

支払額の１０％を源泉徴収して（預かって）

残りの９０％を相手方に支払うこととなります。

例えば、価格１億円の不動産を「非居住者」から購入した場合、

１億円×１０％＝１０００万円を源泉徴収し（預かって）、

税務署に支払う必要があります。

そして残り９０００万円を取引の相手方に支払います。

もし、これを行わず１億円を相手方に支払ってしまった場合には

１０００万円を別途税務署に支払う必要が出てきます。

相手方が善良な方であれば１０００万円は返してくるのでしょうが、

そこはケースバイケースになってしまいます。

１億円の不動産をかって１億円払っているのだから、

税務署は売主へ１０００万円を請求すべきだ！と言いたいところですが、

それとこれとは別のようです。

源泉徴収義務といわれるように、「義務」なのでこれは免れられないようです。

では、購入時に取引の相手が「非居住者」かどうかまで

調べないといけないのか？ということですが、

残念ながら、調べなければなりません。

税務当局の見解としては

「不動産売買は取引価額も大きいので、そこまで調べることは過度な負担にはならない！」

ということです。

厳しい見解ですね。

しかし、「知らなかった」では済まされません。

勉強していなければ大損してしまうこともあるということですね。

気を付けましょう。

キャッシュ・フローを最大化するためには？

kanae — Thu, 08 Sep 2011 00:12:17 +0000

「キャッシュ・フローを最大化するためには？」

と言っても節税の話ではなく、

ごく基本的なお話です。

キャッシュ・フローを最大化するために

僕が絶対に必要だと思っていることは、

“満室経営”です！

僕はマンションを購入してから約５年が経ちますが、

空室率は５％でぐらいで推移しています。

稼働率９５％ということですね。

そして空室になると、いつも

「お金を捨ててしまっている！」

思います。

例えば、家賃５万円の部屋が１年間空くと、

　５万円×１２ヵ月＝６０万円

を捨てていることと一緒です。

空室でも、その他の経費である

固定資産税、管理費、修繕費、水道光熱費などは、

減ることはないわけですから、

空いている部屋の家賃分が、

完全に丸損ということです。

また、１億円で利回り１０％ぐらいのマンションを

フルローンで運営すると、

手残りは多くて３００万円ぐらいですから、

先ほどの６０万円という金額は、とても大きいのです。

たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、

おそらくその方に、

「毎月５万円をドブに捨ててください」

と言っても、絶対にしないでしょう。

でも、空室と言うのは、

お金をドブに捨てているのと

同じことなんですね。

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