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融資の話

ペナルティ

ペナルティ=罰、罰金 ですが、 不動産投資でいうところのペナルティとは 固定金利で借りていて 期間満了前までに全額返済などをすることにより 発生する費用です。 「ペナルティ」という呼び方が 正しいのかどうか分かりませんが 金融機関の人もこう呼んでいるようです。 さて、このペナルティですが 変動金利なら発生しないのですが 固定金利なら発生します。 何故なのでしょうか・・・ それは、金融機関の立場らからすると 貸付金=債権と考えます。

債権には価値があります。 今、固定金利で2%で貸したとします。 10年後の金利が7%になっていたら この債権は変動金利であれば 7%の金利が取れていたはずなのに 2%しか金利が取れていない。 つまり、「債権価値が下がった」と考えます。 一方で、10年後の金利が1%だったとすると この債権価値は上がったことになります。 価値のあがった債権を、繰上返済されると 固定金利-変動金利 の差の利息だけ 金融機関は損をしたと考えます。 そこをペナルティという制度で 精算するという仕組です。 やや複雑ですね。 まとめると 固定金利>変動金利 であれば、ペナルティ発生 固定金利<変動金利 であれば、ペナルティは発生しない。 ということです。 つまり、金利上昇局面では ペナルティは発生しにくいということです。 ただし!! ここがポイントですが このペナルティの計算は 金融機関によって全然違うようです。 不動産融資に積極的な例のメガバンクでは、 変動金利の増減などには関係なく 残債×0.5%×残存借入期間 で決まります。 不動産投資は、投資ですので 購入から売却までトータルで判定しなくてはいけません。 金融機関へ支払う金額にしても同じです。 「借入金利」「借入額」「借入期間」 この3つを重点的に考えると思われますが 「ペナルティ」も考慮しておかないと 大変なことになるので気をつけて下さいね。
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