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コラム

物件購入前
表面利回​りの罠

最近、物件のシミュレーションをした際に
 
こんなことがありました。
 
築3年のRC、表面利回り10%、駅前
 
こんな素晴らしい物件があり、
 
依頼者は胸をわくわくさせながら
 
シミュレーションをお願いされてきました。
 
私も、パッとみ、素晴らしい物件かなと思ったのですが
 
詳細を見ていくと、以外にこれが回らないことに気づきました。
 
実は、この表面利回りには罠がありました。
 
まず、家賃の中に水道代が含まれています。
 
これはよくあることですが、
 
水道代 各部屋2千円/月
 
1Kの50部屋でしたので
 
そのインパクトは無視できません。
 
ここまではよくある話ですが、
 
この物件はさらに罠が...
 
賃料に駐車場代が含まれていました。
 
駐車場代...これ自体は特に問題ないのですが
 
この駐車場、よくよく見ていくと敷地外の駐車場なのです。
 
これを表面利回りの計算に含めてしまうと
 
さすがによくないですよね。
 
売りたい気持ちは分かりますが
 
こんなやり方では、ポリシーを感じないですね。
 
結局、この物件、これらを考慮すると
 
表面利回りは9%前半
 
しかもエレベーターがついているので、
 
少なくとも保有時のCFは回りづらいです。
 
でも、買う前に判明してほんとよかったです。