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コラム

物件購入後
物件購入前から​出口までの業績を知る​方法

不動産投資は出口戦略が大事、

とよく言われますね。


これは今回の僕の本にも書きましたが、

不動産投資の業績は、


「所有時の累計キャッシュ・フロー」

+ 「売却時のキャッシュ・フロー」

- 「最初に出した自己資金」

= 「投資業績」


で算出することができます。


この中で、

「所有時の累計キャッシュ・フロー」と

「最初に出した自己資金」は、

まだわかりやすいと思いますが、

難しいのは「売却時のキャッシュ・フロー」です。

そして、この部分こそが「出口戦略」となる部分です。


売却時のキャッシュ・フローは、

「将来、その物件がいくらで売れるのか?」

という予想ができなければ、

算出することはできません。


今の不動産の評価は、

【年間賃料 ÷ 期待利回り = 物件価格】

で出す、収益還元法が主流ですので、

将来、その物件が生み出す賃料と、

将来、それを購入する人が、

その物件に期待する利回りを予想できれば、

物件価格を出すことができることになります。


そして、定期的にあなたの物件の

売れるであろう価格を予想することによって、

いつ売却するのが、

最もお金を残すことができるのかを、

知ることができるようになります。