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コラム

物件購入前
土地と建​物の金額はいくらにす​べきか

不動産の取引金額には土地と建物の金額が含まれます。


売買契約書に取引金額の内訳(建物と土地)の記載がない場合には

固定資産税評価額の割合など

合理的な基準で算定することがあります。

しかし!!これはあくまでも

「売買契約書に取引金額の内訳(建物と土地)の記載がない場合」です。

つまり、売買契約書の建物金額と土地金額を記載してしまえば

内訳金額を自由に決めることができます。

(もちろん、常識の範囲内ですが)

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では、土地と建物はどちらが高い方がいいのでしょうか。





結論から言うと、人によって異なります!!

例えば、給与所得のみの方で

給与収入が約300万円~約1200万円の方であれば

「買う時は、建物の金額を高く」

「売る時は、土地の金額を高く」

です!


<買う時>

1.建物金額を高くすることで、減価償却費を多く計上できるため

物件保有時のキャッシュフローが有利になります。

2.また、建物には消費税がかかっているため

消費税還付ができる可能性もあります。

3.さらに、個人で不動産所得がマイナスの場合には

そのマイナスを給与所得などと相殺することができますが

借入金利子のうち、土地等の取得にかかる部分は

相殺対象とならないのですが、建物金額を高くすることで

「土地等の取得にかかる部分」が小さくなります。


つまり、買う時は建物金額が高い方がメリット多いといえます。



<売る時>
あなたが課税事業者であれば

売る時には建物の売却代金にかかる消費税を

別途、納めなくてはなりません。

土地の金額を高くすることで

別途支払う消費税を抑えることができます。



<5年以内に売却を想定している人が、買う時>

減価償却費を多く計上するということは

それだけ建物価額を減少させているということです。

結果的に、売却時の利益が多くなります。


取得から5年以内に売却をお考えの方であれば

売却時の税率が高いため、売却益をあまりださない方が節税になります。

そのためには、減価償却費を抑えましょう!!

減価償却費の詳細はこちら 


つまり、土地の金額を高くして購入する方が有利といえるでしょう。


買ってから考えていては節税の幅が小さくなってしまいます。

必ず物件購入前に節税対策を考えておきましょう!!