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コラム

物件購入前
キャッシュフローをマイナスにしないために重要な指標

不動産投資で、副収入を得るつもりだったのに、

物件を購入しても、キャッシュフローが

マイナスになってしまう状態だと、

とってもしんどいです。


キャッシュフローがマイナスにならないようにするためには、

事前のシミュレーションをしっかりとすることが必要ですが、

シミュレーションをした結果、出てくる数字からわかる

投資指標を見ることも重要です。


その投資指標の一つに、「債務回収比率」というものがあります。

別名では、英語の頭文字をとった「DSCR」とも呼ばれています。


物件から上がる賃料などの総額から、

実際にお金が出ていく経費を差し引いた値、

いわゆる純収益が、

元利合わせた返済金額をどれほど賄っているかを見る指標です。


例えば、純収益が年間120万円、

元利合わせた返済総額が年間100万円だとすると、

債務回収費率は、1.2になります。

純収益120万円÷返済総額100万円=1.2


純収益が100万円で債務回収比率1なら、

返済を引いた残るお金はトントン。


純収益が90万円で、債務改修費率0.9なら、

返済を引くと、キャッシュフローはマイナスになります。


銀行はこの指標も見ていて、この値が1.2以上ないと、

融資がきびしくなります。


通常は1.3以上、人によっては1.5以上ないと、

投資しないという人もいますので、

自分の基準を設けて、検討してみて下さいね。
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